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不動産売却の流れを徹底解説！初心者でもわかりやすいガイド

不動産を売却する機会は、一生のうちに何度もあるものではありません。
そのため「どんな手順を踏めばいいのかわからない」「失敗したらどうしよう」と不安になる方も多いのではないでしょうか。不動産売却を成功に導くには、各手順や事前の準備について正しい知識を身につけておくことが重要です。

相場の調査や不動産会社の選定といった準備から、売却活動、売買契約、引き渡し、そして確定申告まで、不動産売却には多くの工程があります。

この記事では、不動産売却の流れを初心者の方にもわかりやすく解説します。

これを読めば、売却までの全体像を把握でき、安心して売却活動を進められるようになります。

不動産売却の準備と流れ

不動産売却の準備と流れをわかりやすく解説します。

不動産売却は、不動産会社に依頼することで専門知識がなくても進められます。

しかし、納得のいく条件で売却を成功させるためには、全体の流れをよく理解し、正しい情報を集めることが不可欠です。

損をしない取引を実現するためにも、不動産売却に必要な準備と基本的な流れをしっかり確認しておきましょう。

不動産売却の基本 6ステップ

不動産売却は、以下の6つのステップに分けられます。

《売り出し期間前》約1ヶ月間

不動産売却の相場調査
不動産会社への相談
不動産会社と媒介契約を行う

《売り出し期間中》約1～4ヶ月間　※買い手がつかず長引くケースもあります。

売却活動の開始
売買契約の締結

《売買契約後》約1ヶ月

引き渡し／決済／確定申告（売却の翌年）

これが不動産売却の基本的な流れとなり、一般的に3ヶ月～1年程度の期間が必要となります。

では早速、各ステップの詳細を確認していきましょう。

売却前の準備と計画

不動産を売却する際の第一歩として、まずは以下の点について確認しましょう。

売却の目的とゴールを明確にする

不動産の売却理由や住宅ローンの有無、希望する価格や売却期限など、売主によって各々状況は異なります。

「なぜ売却するのか」「いつまでに売却したいのか」「いくらで売りたいのか」など、目的とゴールを明確にすることで売却活動の方向性が具体的となり、より効率的に進行できるようになります。

また、希望の条件と合わせて売却価格の「最低ライン」を事前に決定しておくことも大切なポイントです。

万が一売り値の見直しが必要となった際にも、焦らず的確に判断することができます。

《売却活動開始前に決めておくこと》

希望の売却価格
売却期限
最低売却価格
物件の状態を整える

購入希望者が物件を訪れた際に、そこでの新生活を具体的にイメージできるよう、事前に物件の状態を整えておくことは大きな価値向上につながります。

不動産会社に物件を紹介する前に、次のポイントをチェックしておきましょう。

修繕や清掃は行き届いているか？
不要な家具や設備は残っていないか？…引き渡し予定のないものは早めに撤去を。
インテリアに配慮されているか？…明るく、清潔感のある印象を意識しましょう。

STEP1　不動産売却の相場調査

不動産を売却する際には、売却予定の物件が市場でどのくらいの価格で取引されているのか、現在の不動産相場をもとに把握しておくことが求められます。

相場を把握しておくことで、売出し価格や値引き額を決める際、また査定額の根拠を確認する際の判断材料となり、より納得のいく売却プランを立てることができます。

不動産相場を調べる方法

相場を調査する方法はいくつかありますが、まずは以下のサイトから近隣物件の販売価格（実際の取引事例）を確認するのが最も手軽です。

【参考】国土交通省｜地価公示

地価・不動産鑑定：地価公示 - 国土交通省

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。

【参考】国税庁｜路線価図・評価倍率表
 【参考】レインズマーケットインフォメーション

不動産の相場は、市場の動向や地域の開発状況などにより常に変動しています。

そのため、最新の情報を把握しておくことが求められます。

上記のサイトに加えて、不動産ポータルサイトや地域の不動産会社が提供する情報（インターネットやチラシなど）もうまく活用し、相場の動きをこまめにチェックしましょう。

競合物件の調査

不動産相場の調査に加えて、売却予定の物件と類似した特徴（部屋数、広さ、築年数、設備など）を持つ「競合物件」の情報についても調べましょう。

「競合物件」の販売状況や価格帯をチェックすることで、自分の物件が市場でどのようなポジションにあるのかを第三者的に把握することができます。

物件の強みや改善点を客観的に知ることで、効果的な販売戦略を立てることができます。

■競合物件のチェックポイント

販売開始から売却までの期間
売却価格
アピールポイント/マイナスポイント

STEP2　不動産会社への相談

不動産会社では売却予定の不動産を査定し、そこで得られた情報や相場などのデータをもとに、売却価格や売出しタイミングについて売主に提案を行います。

不動産会社が物件を査定する際には、「机上査定」もしくは「訪問査定」のどちらかを選択します。

▼査定方法の違い・特徴

	机上査定	訪問査定
査定方法	築年数・面積・所在地など物件の情報から算出する	物件情報＋現地調査で算出する
査定の精度	訪問査定より精度が劣る	直接現地を訪れて判定するため精度が高い（売価に近い査定額となりやすい）
所要期間	即日～5日程度	1～2週間
メリット	訪問不要で、手軽にスピーディな査定が可能。	精度の高い査定で、売却の成功に直結しやすい。

とりあえず参考程度に物件の価格を知りたい場合には「机上査定」が、売却活動を今すぐ本格的にスタートしたい場合は「訪問査定」がおすすめです。

自身の状況に合わせて、最適な査定方法を選択しましょう。

複数社の一括査定を依頼する

多くの不動産会社の中から信頼できる一社を選ぶのは、時間がかかり、決して簡単なことではありません。

そのため、特に初めて査定を行う場合は、複数の不動産会社に一括で査定依頼できるサービスを活用するのも一つの方法です。

一括査定サービスは、インターネット上で必要事項を入力するだけで簡単に申し込みができ、早ければその日のうちに複数の不動産会社から査定結果が届きます。

思い立った時にスピーディに動けるので、手間をかけずに迅速に売却活動をスタートできます。

まずは、不動産会社の選定を兼ねて、このサービスから始めてみると良いでしょう。

信頼できる不動産会社の選定

不動産の売却活動を進めるうえで、信頼できる不動産会社の存在は欠かせません。

以下の点に注目しつつ、複数の不動産会社を比較してみましょう。

担当者が親身に話を聞いてくれるか
レスポンスが早いか
取引実績が豊富か
良いことだけでなく懸念点も教えてくれるか
地元やエリアの情報に詳しいか
口コミ、評判は良いか

「何となく良さそうだから」とイメージだけで大手不動産会社を選ぶケースも多くみられますが、選択肢を広げて、地域密着型の中小規模の不動産会社も候補に入れてみましょう。

地域に根ざした不動産会社は、地元の相場や市場動向に詳しく、そのエリア特有の強みや注意点を踏まえた、実践的なアドバイスにも期待できます。

初回の相談内容としては、査定や売却までの基本的な流れ、売却価格の設定方法などを聞いてみるのがおすすめです。

その際、担当者の対応も観察してみましょう。

丁寧で分かりやすい説明をしてくれる会社は、信頼性が高い場合が多いです。

また、査定額が高い不動産会社に即決するのではなく、査定額の根拠についてもよく確認することが重要です。

あまりにも相場と離れた価格を提示された場合は、結局その価格では購入希望者が現れずに売れ残ってしまう＝値下げを余儀なくされる、というパターンに陥る可能性があるため注意しましょう。

STEP3　不動産会社と媒介契約を行う

不動産会社を決定した後は、売主と不動産会社との間で媒介契約を結びます。

■媒介契約とは？
不動産会社が不動産売却を仲介する際に必要となる契約です。この契約では、売却活動の方針や、売却が成立した際に不動産会社が受け取る報酬額などが定められます。

媒介契約の種類と選び方

媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、これらは以下の要素で分類されます。

不動産会社との契約が1社に限られるのか
不動産流通機構（レインズ）に登録する義務があるのか
売主が自分で見つけた購入希望者と取引ができるのか
契約の有効期間
売り主への報告頻度

▼媒介契約の種類と違い

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
契約有効期間	3カ月以内		なし
複数社との契約	不可一社の不動産会社のみに依頼できる		可複数の不動産会社に依頼できる
売主自ら買主を見つけての取引	◯	×	◯
レインズへの登録義務	あり媒介契約締結後 7日以内	あり媒介契約締結後 5日以内	任意
売主への売却状況報告の頻度	2週間に1回以上	1週間に1回以上	不動産会社から売り主への報告義務なし

媒介契約の種類は不動産会社が売主に強制することはできません。

そのため売主自身が各契約の特徴やメリット・デメリットをよく理解し、目指す売却活動に応じた選択をする必要があります。

■一般媒介契約が向いている物件とは？

物件の条件が優れている場合
自分で積極的に買主を探したい場合

一般媒介契約は自分で買主を探すことも認められており、三つの媒介契約の中では最も自由度の高い契約形態と言えます。

物件の条件が優れている場合（例：交通の便が良い、築年数が浅い、日当たりが良い、間取りが使いやすいなど）は売却の可能性が高いため、複数の不動産会社が競って売却活動を行う傾向にあります。

そのため好条件の物件は、一般媒介契約で複数の不動産会社に販売活動を競わせることで、より好条件での成約が期待できます。

一方で、不動産会社にとっては、他社で売却が決まった場合に報酬が得られないリスクがあるため、売却の見込みが低い物件については積極的な活動を控える傾向もあります。

さらに、一般媒介契約では不動産会社による販売報告の義務がなく、状況の把握が難しくなることに加え、不動産流通機構（レインズ）への登録義務もないため、情報の広範な流通が難しいという側面もあります。

■専任媒介契約・専属専任媒介契約が向いている物件とは？

人気が少なく売却が難しい物件の場合
売却活動にサポートが必要な場合

購入希望者が少ないと予想される物件には、専任媒介契約または専属専任媒介契約が適しています。これらの契約では、不動産会社を1社に絞って依頼する点が、一般媒介契約との大きな違いです。
（※専任媒介契約では、自分で買主を見つけて直接取引することも可能です。）

依頼を受けた不動産会社は、他社に売却される心配がないため、より積極的に販売活動を行う傾向があります。その結果、買主が決まりやすく、スムーズな売却が期待できるというメリットがあります。

また、日々の業務などで忙しく、自分で売却活動を進めるのが難しい場合でも不動産会社に一任できるため、手間や負担を大きく軽減できます。さらに、やり取りする不動産会社が1社に限定されるため、進捗状況の把握がしやすく、管理もシンプルという特徴があります。

ただし注意点として、売却情報を他社に公開せず、自社で買主を見つけようとする「囲い込み」が行われるケースもあるため、慎重な不動産会社の選び方が重要です。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社の販売力に依存する契約形態であることを理解し、信頼できる不動産会社を選ぶことが、成功への鍵となります。

STEP4　不動産の売却活動の開始

媒介契約を結ぶと、いよいよ本格的に売却活動がスタートします。

契約内容に基づき、不動産会社が売主と相談しながら売却活動を行いますが、基本的には不動産会社の提案に対して売主が確認や判断をするというスタイルで進行します。

販売戦略の立案・提案

売主の売却理由（住み替え、相続、不要物件の処分など）に応じて、「早く売る」「期限を決めて売る」「妥協点を決める」など、売主のニーズに合わせた方針を提案します。

物件のアピールポイントや地域、周辺環境、ターゲット層を踏まえて、物件の強みを最大限に引き出す戦略を考えます。

販売広告の企画・掲載

不動産会社は、さまざまな方法で物件をアピールします。

不動産情報サイトや自社サイトへの掲載
顧客へのDM送付
住宅情報誌への掲載
チラシのポスティング
店頭掲示　など

これらの広告によって興味を持った人から不動産会社へ問い合わせが入り、売却活動が進みます。

また、専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んだ場合は、売主に対して不動産会社から売却活動を報告する義務があります。

そのためメールや電話、手紙、訪問などの方法で、売却の反響や進捗を定期的に把握することが可能です。

内覧会・オープンハウスの準備と対応

内覧会やオープンハウスは購入希望者に物件を直接アピールできる、非常に大切なイベントです。

■オープンハウス
特定の日時に物件を一般公開し、多くの来場者に自由に見学してもらう形式です。
気軽に訪れることができ、即決を促す効果も期待できます。

■内覧会
事前にアポイントを取った購入希望者に個別対応し、物件の疑問点に詳しく答えるスタイルです。
購入者との信頼関係を築きやすく、より深い理解を得てもらうことができます。

内覧後は、買主からの条件交渉（値引き交渉や引渡し時期についての相談）に対応しなくてはならないケースもあります。

売却活動の中でも非常に悩みどころですが、売り時を逃すとそこから長期間売却に至らない可能性も考えられるため、条件交渉はできるだけ前向きに検討することをおすすめします。

STEP5　売買契約の締結

不動産会社を介する場合、契約書の作成は義務となっており、売主と買主が売買の意志を固めた時点で売買契約が結ばれます。

必要書類は基本的に不動産会社の指示に従って準備すればよいため、特別に難しいことはありません。

ただし万が一のトラブルを防ぐためにも、不明点があればその都度担当者に確認することを心がけましょう。

■手付金と支払いの流れ（買主⇒売主）
売買契約時には、売主が買主から手付金として売買代金の1〜2割を受け取るのが一般的です。
残りの代金は物件引き渡し時に支払われます。

■仲介手数料の支払い（売主⇒不動産会社）
不動産会社には、売買契約成立時に仲介手数料の50％を支払い、引き渡し時に残りの50％を支払うのが一般的です。ただし、一部の不動産会社では引き渡し時に一括で支払う場合もあるため、支払いタイミングについて事前に確認しておきましょう。

■売買契約当日の手続きの流れ

重要事項説明書の読み合わせ
売買契約書、物件状況等報告書、設備表の読み合わせ
署名・捺印
手付金の受領／売主から買主へ手付金受領書を渡す
売買契約の締結完了

■売買契約時に必要なもの（例）

仲介手数料の半金
収入印紙　※売買金額により異なる
書類等
登記関係書類（登記済権利証または登記識別情報通知）
印鑑証明書　※発行後3ヶ月以内のもの
住民票
本人確認種類
固定資産税納税通知書
実印

※これらの書類については不動産会社からの具体的な指示に従ってください。

STEP6　不動産の引渡しと決済の流れ

売買契約締結後は、定められた引渡し日までに以下の手続きが必要です。

決済日までに行う手続き

既存の住宅ローンの完済(一括返済)手続き

売却する不動産に住宅ローンなどの借入れが残っている場合、決済日までにその借入金を完済し、抵当権などの担保を抹消する必要があります。

通常、完済に必要な金額は、買主から受け取る売買代金から差し引いて、売主の借入先金融機関に一括返済されます。

この手続きは売主が金融機関に対して、決済の3〜4週間前までに申し出る必要があります。

スムーズに進めるためにも不動産会社に事前に相談し、連携して手続きを進めることが推奨されます。

登記に関する手続き
　※これらは基本的に不動産会社提携の司法書士が行います。
売却不動産に抵当権などが設定されている場合、当該登記を抹消する必要があります。
　※通常は決済当日、買主への所有権移転登記と同時に行います。　（費用は売主負担：1～2万円程度）
建物の増築や地目の変更、土地の分筆・合筆登記、相続登記が未了の場合、あらかじめ変更登記が必要になります。
　※この手続きは、決済と同時には行えません。
個人間の手続き
　境界の明示義務、隣地所有者との境界確定（測量）、私道の通行掘削承諾の取得、借地の場合の譲渡承諾の取得などの手続きを行います。
その他各種手続き
　各種転居の届出、公共料金の支払い、不要な設備の処分等を行います。