【転勤・空き家対策】持ち家を貸す時の不動産屋選び10のチェックポイント

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転勤や空き家…「家を貸す」タイミングは突然やってくる

転勤辞令が出た。親から家を相続したが、自分が住む予定はない。
そんなとき、持ち家をそのまま空き家にしておくのは大きな損失です。空き家状態が続けば、資産価値が下がるだけでなく、税制面でのデメリットや近隣からのクレームといったリスクも伴います。

一方で「とりあえず家を貸したい」と思っても、具体的な進め方や頼るべき不動産会社の選び方が分からない方が多いのが実情です。

このガイドでは、2025年時点で押さえておきたい法改正や最新動向をふまえ、持ち家を貸す際に重要となる10のチェックポイントを、実践的かつ網羅的に解説します。

家を貸すときの不動産屋選びが、その後のトラブルを防ぐ

持ち家を貸す際、もっとも重要なのが「どの不動産会社に任せるか」という選択です。
管理戸数の多さや知名度だけで選んでしまうと、地域事情に明るくない担当者がつき、入居付けに苦戦したり、退去時の原状回復で揉めるケースも珍しくありません。

家を貸す目的は、収益化であれ空き家リスクの回避であれ、「資産価値を維持しながら安定して管理する」ことにあります。
そのためには、以下のポイントを一つひとつ丁寧に確認していくことが重要です。

チェックポイント1：賃貸住宅管理業者の登録があるか

2021年に全面施行された「賃貸住宅管理業法」では、管理戸数が200戸以上の事業者は国土交通省への登録が義務づけられました。
この登録を受けている会社は、契約書の保管や修繕対応などの業務フローが法的に整備されていることを意味します。

登録の有無は、名刺や会社案内、公式ホームページで確認できるほか、国交省の公開データベースでも検索可能です。

未登録業者が悪いとは限りませんが、法令順守への意識や業務品質の目安として、登録の有無は最低限チェックしておきましょう。（もちろん、フジハウジングは登録済です。）

チェックポイント2：地域密着かつ適正な管理戸数か

持ち家のある地域に根ざした実績を持つ会社は、周辺相場や顧客ニーズを熟知しており、入居者募集の際にも的確な判断ができます。
管理戸数が多い大手ほど安心と思われがちですが、担当者一人当たりの管理戸数が多すぎると、対応が後手に回ることもあります。

以下のような質問を投げかけてみると、現場感のある回答が返ってくるかを確認できます。

久喜市や周辺エリアで管理している物件数はどれくらいありますか？
入居率はどのくらいですか？
実際にどれくらいのスピードで入居が決まっていますか？（平均募集日数）

地元に強い管理会社は、法人社宅の斡旋や地域企業との連携ネットワークもあり、意外な形で空室を埋めてくれることもあります。

チェックポイント3：リロケーションへの対応力（転勤者向け）

数年間の転勤で家を離れる方にとって、最大の関心事は「帰任時に問題なく家に戻れるか」です。
その場合に適しているのが「定期借家契約」によるリロケーション型の賃貸です。

ところが、不動産会社の中には、定期借家契約に慣れておらず、普通借家での提案しかできないケースもあります。
結果的に帰任時に「借主が住み続けたいと言っている」といったトラブルに発展することも。

リロケーション対応に実績のある会社では、次のような体制が整っています。

定期借家契約を適切に説明できるスタッフが在籍している
入居者との契約終了交渉のノウハウがある
法人社宅代行会社と提携し、定期借家での募集が可能

転勤予定がある方は、リロケーション専用の管理プランがあるか、事例を交えて質問してみましょう。もちろん、フジハウジングでは対応可能です。

チェックポイント4：契約形態を選ばせてくれるか

持ち家を貸す場合、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約：借主の希望により自動更新される。長期の安定運用に向くが、貸主都合で契約を終了するのは難しい。
定期借家契約：契約期間満了で終了。契約時に「終了の通知」が必要だが、転勤などで数年後に戻る予定がある場合には有利。

多くの不動産会社は、手続きの簡易さや再募集の手間を避けるため、普通借家契約をデフォルトで提案する傾向があります。
しかし、貸主の事情によっては定期借家の方が望ましいケースも多く、契約形態を柔軟に提案してくれる会社の方が信頼できます。ちなみに、当社の所有する賃貸ビルは定期借家で貸している区画が多かったりします。

チェックポイント5：家賃の査定と設定はどう決めるべきか

家を貸すうえで最も悩むのが家賃の設定です。高すぎれば空室が長期化し、安すぎれば収益を損ねます。信頼できる不動産会社であれば、根拠のある査定を出してくれます。

具体的には、以下のような要素を丁寧に加味しているかが重要です。

類似エリアの成約事例との比較（「現在募集中」の賃料ではなく、「決まった実績」）
築年数や設備グレード、バス・トイレ別、宅配ボックスの有無など
管理費・駐車場代の含め方、共益費の扱い
周辺の空室率や、直近の平均成約日数

不動産会社によっては、AI査定ツール等を活用し、複数のデータを組み合わせて根拠ある価格を提示してくれます。

また、相場より少し高めで出して様子を見る「テストマーケティング型募集」ができるかどうかも、柔軟な会社かを見極める一つのポイントになります。当社では、オーナー様のご意向に合わせ、適正家賃ややや割高スタートなどどちらもご対応しています。

チェックポイント6：空き家法改正のリスクと向き合う

2023年の空家等対策特別措置法の改正により、「管理不全空家」という新たな区分が創設されました。
これに該当すると、自治体から指導・勧告を受けるだけでなく、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍になるリスクもあります。

空き家として放置していると、雑草・害虫・不審者の侵入といった衛生・治安面の問題にも発展しやすく、近隣トラブルの原因になりかねません。

こうしたリスクを避けるためにも、以下の点を確認してください。

賃貸に出すまでの管理内容の有無
月1回以上の巡回・清掃・通風サービスの提供
雨漏りや外壁の破損など、劣化兆候への早期対応体制

貸す時期が未定でもまずはご相談ください。

チェックポイント7：電子契約とIT重説への対応

2022年の政省令改正により、不動産取引における賃貸借契約書の電子化と**ITによる重要事項説明（IT重説）**が全面的に解禁されました。
これにより、遠隔地や海外在住のオーナーでも、郵送や来店の必要なく手続きを完了できる時代になっています。

具体的には、以下のような対応が整っているかを確認しましょう。

宅建士によるIT重説に対応する設備（Zoomや録画機能）
電子契約サービスの導入有無
入居者との連絡・審査状況をオンラインで共有する仕組み

特に、転勤中で不在がちになる方や、地方在住の相続人が対応する場合には、IT対応の充実度が選定基準のひとつとなります。当社は遠方からのお引越しの場合には、賃貸借契約におけるIT重説を行うことがありますが、基本的には対面でのご契約を推奨しています。理由としては、電子契約ですと、その後の入居者管理へのリスクが高まるためです。

チェックポイント8：管理サービスの中身と費用の妥当性

「管理費は月額５％」といった表面的な比較だけでは、サービスの実態はわかりません。以下のような細かい項目を確認しましょう。

サービス項目	内容確認のポイント
募集・内見対応	内見対応の曜日・時間帯、Web反響の即応体制
家賃管理	滞納時の督促回数、保証会社との連携有無
修繕・対応	緊急時の24時間対応か、日常修繕の費用範囲
原状回復	入居者負担との分担基準が明確か、写真記録有無
定期点検	室内・設備・外壁等の点検頻度と記録方法

当社の場合は、管理条件一覧表によって、すべての管理サービスを見える化していますので、お気軽にご相談ください。

ケース別アドバイス：状況に応じた不動産屋選び

転勤で期間限定の貸し出しをしたい場合

定期借家契約を提案できる会社
法人向け社宅仲介に強い会社
電子契約・IT重説に対応している会社
→ 短期間でもしっかり管理でき、帰任時のリスクを回避できます。

親から相続した空き家を活用したい場合

空き家管理と賃貸募集のハイブリッド提案ができる会社
清掃・点検・修繕の実行体制がある会社
地元自治体との連携経験がある会社
→ 空き家として放置せず、段階的な活用が可能です。

投資目的で賃貸収益を最大化したい場合

成約家賃の高い事例に基づく査定ができる会社
サブリース・保証賃料など提案バリエーションが豊富
原状回復費用やリフォーム費用の抑制ノウハウがある
→ 長期的な収益計画に応じた戦略を立てられます。

チェックポイント9：入居者募集の手段と広告力

どんなに魅力的な物件でも、入居者が見つからなければ収益は生まれません。空室リスクを抑えるためには、不動産会社の「集客力」が非常に重要です。

確認すべき具体的なポイントは以下の通りです。

SUUMOなど大手ポータルへの掲載件数と成約率
自社ホームページでの情報発信
動画付きの物件紹介コンテンツの有無
法人ネットワーク（社宅代行・転勤族向けルート）の活用
外国人・高齢者などターゲットに応じた対応可否

掲載文の質や写真撮影のクオリティも見落とせません。
物件写真に影が入っていたり、部屋の片づけが不十分な状態で撮られているようでは、管理会社の本気度が疑われます。

依頼前に、実際の募集ページのスクリーンショットを見せてもらい、質とスピードを確認しておきましょう。

チェックポイント10：トラブル時の対応力とサポート体制

持ち家を貸すにあたって、不安の種となるのがトラブル対応です。
特に以下のようなケースでは、初動の判断や交渉力が問われます。

家賃滞納への対応：何日目から連絡を入れ、保証会社と連携しているか
原状回復のトラブル：写真記録と退去時の立会い対応はどうなっているか
騒音やペット飼育などの近隣トラブル：入居者への指導体制と報告頻度
早期退去や中途解約への違約金規定：契約時の説明が適切か

さらに、2023年には「借地借家法の改正」が議論され、家主が適切に契約解除できるような仕組みが求められるようになってきました。

信頼できる不動産会社は、こうした法改正の動向にも敏感で、家主保護と入居者配慮のバランスをとった運営ができることが望まれます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 自宅に住宅ローンが残っていますが、貸せますか？

はい、多くの金融機関では「転勤等のやむを得ない事情による賃貸」を認めています。ただし、事前の届け出が必要だったり、金利優遇がなくなるケースもあるため、必ず銀行に確認してください。

Q2. 定期借家契約の終了時、借主が退去してくれないことはありますか？

定期借家契約では、契約終了の1〜6か月前に「契約終了の通知」を文書で送ることで、法的に退去義務が生じます。きちんとした手続きと説明がなされていれば、正当な明け渡しが可能です。

Q3. 自主管理と委託管理、どちらがいいのでしょうか？

経験や時間に余裕がある場合は自主管理も可能ですが、トラブルや法律知識への対応には限界があります。初めて家を貸す方は、少なくとも最初は「委託管理」を選ぶことをおすすめします。

Q4. 家賃保証会社は本当に必要ですか？

家賃滞納のリスクを軽減する意味で、家賃保証会社の利用は必須と考えてよいでしょう。保証料は入居者が支払うのが一般的です。保証内容（期間・免責条件など）は会社ごとに異なるため、内容を比較することが重要です。

まとめ：自分に合った不動産屋を選ぶことが、安心と資産性を守る第一歩

ここまで、持ち家を貸す際に不動産屋を選ぶための10のチェックポイントを解説してきました。

チェック項目	簡易確認ポイント
管理業者登録	国交省の登録あり？
地域実績	地元の管理戸数・成約率は？
リロケ対応	定期借家契約に慣れている？
契約形態	普通／定期を選ばせてくれる？
家賃査定	成約事例ベースで妥当性がある？
空き家法	巡回・維持管理の仕組みは？
IT対応	電子契約・IT重説に対応している？
管理内容	管理費に含まれる範囲は？
募集力	写真・掲載文・対応スピードは？
トラブル	退去・滞納・騒音の対応体制は？