不動産の売却で、「売却益（譲渡所得）」が発生する場合、原則として確定申告が必要となります。
しかし、日常生活で確定申告に馴染みがない方にとっては、「そもそも何をすればいいのか分からない」「どんな書類が必要なのか知りたい」と、不安に感じることも多いでしょう。
特にマイホームの売却や相続した不動産の売却など、状況によって手続きの流れや必要書類が変わるため、事前に正しい知識を身につけておくことが大切です。
この記事では、不動産の売却時に必要となる確定申告の基本知識から、実際の申告手続きの流れ、注意点までを詳しく解説します。
売却後に慌てず、スムーズに確定申告を完了させるために、ぜひ参考にしてください。
不動産の売却後に確定申告は必要？
不動産の売却を行った場合、原則として確定申告が必要です。
確定申告の判断基準はこちらです。
- 不動産の売却益がある ⇒ 確定申告が【必要】
- 不動産の売却時に、特別控除が適用される ⇒ 確定申告が【必要】
- 不動産の売却時に、損失が出た ⇒ 確定申告＜推奨＞
- 複数の物件で、不動産の売却益がある ⇒ 確定申告が【必要】
基本的に、不動産の売却時には確定申告が必要と考えてよいでしょう。
ただし、売却によって損益通算などで売却益（譲渡所得）が発生しなかった場合や、特例により課税されない場合は、確定申告が不要となるケースもあります。
不動産の売却には、原則として確定申告が必要という点を念頭に置いて、適切な手続きを行うことが重要です。
確定申告が不要なケースとは？
不動産を相続・売却・賃貸した場合、多くの方が「確定申告が必要では？」と不安に思うものです。しかし、実はすべての不動産取引で確定申告が必要になるわけではありません。一定の条件を満たす場合には、申告しなくても問題ないケースもあるのです。
1. 譲渡所得が発生していないケース
不動産を売却した場合、本来は譲渡所得（売却益）が発生すれば、原則として確定申告が必要になります。しかし、以下のような場合は、そもそも所得がない、または課税対象にならないため、申告義務がありません。
売却による損失が出たとき
たとえば、不動産を2,000万円で購入し、1,800万円で売却した場合、200万円の損失が発生します。このようなケースでは譲渡所得がマイナスになっており、課税対象がないため確定申告は不要です。
ただし、給与所得など他の所得と損益通算を行いたい場合は、確定申告をすることで節税につながる可能性があります。
2. 不動産所得が年間20万円以下（給与所得者の場合）
サラリーマンや公務員など給与所得者が、賃貸経営などで副収入を得ている場合でも、以下の条件を満たせば確定申告は不要です。
- 年末調整済みの給与所得があり
- 給与以外の所得（たとえば不動産所得）が年間20万円以下
この「20万円ルール」は副業の収入にも適用されるため、不動産収入が小規模な場合は申告不要になる可能性があります。
ただし、住民税の申告が必要になるケースもあるため、自治体に確認することをおすすめします。
3. 相続した不動産を保有しているだけの場合
相続によって不動産を取得した場合でも、その不動産を売却・賃貸していなければ、所得が発生しないため確定申告は不要です。
たとえば、実家を相続して誰も住んでおらず、賃貸もしていない場合は、課税対象になる所得がないため申告義務は生じません。
ただし、以下のようなケースでは注意が必要です。
- 固定資産税の納税義務はある
- 管理費や修繕費を支払っている場合でも、申告しなければ損益通算はできない
- 空き家対策として売却や賃貸を検討しているなら、将来的に申告が必要になる可能性がある
4. 贈与を受けたが基礎控除以下の場合
不動産を贈与された場合は、所得税ではなく「贈与税」の対象となります。ただし、年間110万円までの贈与は基礎控除内となり、贈与税の申告も不要です。
たとえば、共有名義で土地の一部を受け取ったとしても、評価額が110万円以下であれば確定申告も贈与税の申告も必要ありません。
注意点として、不動産の評価額は路線価などを基に計算されるため、自己判断せず税理士や専門家に確認するのが無難です。
5. 住宅ローン控除の適用初年度以外（年末調整済みの場合）
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、原則として初年度のみ確定申告が必要です。しかし、2年目以降は会社の年末調整で手続きが可能になるため、確定申告は不要です。
ただし、以下のようなケースでは引き続き申告が必要となることがあります。
- 転職して年末調整を受けていない
- 給与所得以外の収入がある
- 控除額の調整が必要な事由が発生した（繰上返済など）
こう見てみると、不動産に関する確定申告が不要なケースは意外と少なく、「特例を適用すれば税金がかからない」というケースでも申告が必須であることも多いため、「不要かどうか」を正しく見極めることが重要です。不安な場合は、税務署や税理士など専門家への相談しましょう。
不動産の売却で得る譲渡所得について
不動産の売却で得た利益は、「譲渡所得」として扱われます。
譲渡所得とは、不動産の売却価格から、購入時の取得費用や売却にかかった諸経費を差し引いた金額を指します。この譲渡所得には所得税および住民税が課税されるため、正確な計算と確定申告が必要不可欠です。
例えば、2,500万円で購入したマンションを、4,000万円で売却した場合、単純に差額の1,500万円が利益となるわけではありません。購入時に支払った仲介手数料や登記費用、また売却時の仲介手数料などを考慮して計算を行う必要があります。
こちらでは、譲渡所得について詳しく説明していきます。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、次の式によって計算します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
ここでいう譲渡収入金額とは、不動産の売却で得た総額（売買代金）を指します。
取得費や譲渡費用については、経費の一部となり次の段落で詳しく説明していきます。
なお、譲渡所得がプラスになった場合は、確定申告を行う義務があります。
反対に、マイナス（損失）となった場合でも、損益通算や繰越控除など特例を利用できるケースがあるため、不動産の売却により損失が出た場合も確定申告を検討しましょう。
取得費・譲渡費用・減価償却費とは
取得費とは？
取得費とは、不動産の購入代金に加え、購入時にかかった仲介手数料や登録免許税、登記費用、印紙代などを含んだ金額です。たとえば、土地建物を合計3,000万円で購入し、仲介手数料や登記費用でさらに150万円を支払った場合、取得費は3,150万円となります。また、古い不動産で購入時の金額が不明な場合には、売却価格の5%を取得費とする特例計算も可能です。
減価償却費について
建物部分については、購入から売却までの間に生じた価値の減少（減価償却）を考慮しなければなりません。減価償却費を差し引いた後の額が、建物の取得費となるので、計算ミスに注意しましょう。
減価償却費の計算方法をご紹介します。
減価償却費 = 建物の購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
こちらで使用する償却率は、建物の目的や構造によっても異なるので注意が必要です。
譲渡費用とは？
譲渡費用は、不動産の売却で必要だった支出です。
具体例としては以下のようなものが挙げられます。
- 売却時に支払った仲介手数料
- 契約書に貼付した印紙代
- 測量費用
- 建物解体費用（更地で売却する場合）
つまり、前述した譲渡所得の式は、より具体的には次のように表せます。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 仲介手数料 + 印紙代 + 測量費用 + その他売却諸経費）
これらを正確に計上することで、譲渡所得を低く抑え、結果的に課税額を減らすことができます。見落としがちな経費も多いため、売却前から領収書や契約書類をきちんと保管しておくことが重要です。
特別控除制度について
不動産の売却に際しては、一定の条件を満たせば特別控除制度を活用することができます。
特別控除を適用すれば、課税対象となる譲渡所得を大幅に減らすことができるため、節税効果が非常に高い制度です。
- 住んでいた住宅を売却する際の特別控除
- 相続した空き家の特別控除
こちらに該当される方については、詳しく解説していきますのでポイントを押さえて特別控除の申請を検討してください。
■居住用財産の3,000万円特別控除
自分自身が住んでいた住宅（マイホーム）を売却する場合には、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。たとえば、譲渡所得が2,800万円だった場合、3,000万円控除できるため、課税される所得がゼロになり、所得税・住民税がかからないということも十分にあり得ます。
＜主な適用条件＞
- 現に住んでいる、または以前住んでいたマイホームであること
- 住まなくなってから3年以内に売却すること
- 親子や配偶者など、特別な関係にある相手への売却でないこと
- 過去2年間でこの特例や買換え特例を受けていないこと
この特例を適用するためには、確定申告が必須なので、売却の翌年の申告時に必要書類を準備して手続きを行いましょう。
■空き家に関する3,000万円特別控除
相続などで取得した実家（空き家）を売却する場合でも、要件を満たせば3,000万円の特別控除を利用することができます。ただし、適用条件には、建物の耐震性基準を満たしているか、一億円以下の売却代金であるか、相続を開始して3年を経過する日に属する12月31日までであるかなどが含まれます。
細かな控除条件があるため、事前に確認が必要です。
＞控除条件をチェック
国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
このように、不動産の売却においては正しい計算だけでなく、使える控除や特例を上手に活用することが節税のカギとなります。
個人では控除の判断が難しい場合もありますので、専門家へ相談することもひとつの選択肢として考えるとよいでしょう。
確定申告の具体的な手順
確定申告は、毎年2月16日から3月15日の間に申請を行うことが大原則となります。
不動産の売却に伴う確定申告は、次の手順に従って進めます。
- 必要書類の取得、準備
- 譲渡所得の内訳書への記入、確定申告書への記入
- 税務署に書類を提出
申告後には、納税が必要であれば納税を行い、不要であれば還付を受けることになります。
1.確定申告の書類を準備する
まず、確定申告に必要な書類を準備しましょう。必要書類には、以下のようなものがあります。
- 不動産の売買契約書（購入時・売却時両方）
- 仲介手数料などの領収書
- 登記事項証明書
- 減価償却計算のための資料（建物の場合）
- 各種特例適用時の必要書類（例：3,000万円特別控除を利用する場合の住民票など）
これらの書類をそろえた上で、譲渡所得の計算を行う準備を整えます。
譲渡所得を正確に計算するために、取得費や譲渡費用の内訳も可能な限り細かく整理しておきましょう。また、売却する不動産を購入した当時の契約書が見つからない場合は、過去の登記情報や金融機関の記録などを代替資料として用意できることもあります。
2.譲渡所得の内訳書、確定申告書に記入を行う
確定申告書の作成には、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利です。譲渡所得の計算結果をもとに、以下の手順で記入を進めます。
- 譲渡所得の内訳書に、不動産の売却価格や取得費、譲渡費用などを記入
- 内訳書の内容をもとに、確定申告書（B様式）および第三表（分離課税用）に転記
- 特例を利用する場合は、適用する特例に応じた必要書類（例：住民票、譲渡資産の証明書類など）もあわせて添付
土地や建物を売った場合、確定申告書第一表、第二表、第三表の提出が必要になります。第一表では1年間の総所得額や税額、第二表では各所得の内訳を記載します。第三表は、譲渡所得の詳細をまとめる重要な書類です。
各書類への記載方法は、この後の段落で詳しく解説していきます。確定申告書の記入が完了したら、必要な添付書類とともに提出できるようまとめておきましょう。
3.税務署へ申告書類を提出
確定申告書類は、住所地を管轄する税務署に提出します。
提出方法には、次の3つのパターンがあります。
- 税務署に持参する
- 郵送で提出する
- e-Taxを利用してオンラインで提出する
たとえば、e-Taxを利用する場合、事前にマイナンバーカードや利用者識別番号の取得が必要です。
郵送提出の場合は、提出期限（通常は3月15日）必着となるので、余裕を持った発送が大切です。提出後、納税が必要な場合は、銀行や税務署窓口、またはインターネットバンキング等で納付します。
還付を受ける場合は、申告書に記載した口座に振り込まれる流れとなります。
不動産の売却時、確定申告に必要な書類
確定申告を行うためには、前もって書類の準備をしておく必要があります。ここでは、不動産の売却時の確定申告に必要となる主な書類と、具体的な内容について詳しく解説していきます。
必要書類一覧
不動産の売却時の確定申告で、必要となる主な書類はこちらになります。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 不動産売買契約書のコピー（取得時・売却時の両方）
- 不動産登記事項証明書
- 確定申告書 第一表・第二表
- 確定申告書 第三表（分離課税用）
- 住民票 … 特別控除を利用する場合
- 不動産の取得費・譲渡費用に関する領収書や契約書
- 収支内訳書
- 本人確認書類（マイナンバーカード等）
- 財産及び債務の明細書 … 財産の合計額が3億円以上の場合
※場合によっては、これ以外にも特例に応じた追加書類が必要になることがあります。
それでは、各書類について、詳しく説明していきましょう。
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
譲渡所得の内訳書は、不動産の売却による所得（譲渡所得）を計算し申告するために必要な書類です。
この書類には、売却した不動産の所在地、売却価格、取得費、譲渡費用などの詳細な情報を記載する必要があります。
記載する項目の例：
- 売却した不動産の所在地・地目・面積
- 取得費（購入価格、購入時にかかった仲介手数料・登記費用等）
- 譲渡費用（売却時にかかった仲介手数料、測量費、収入印紙代など）
- 売却金額
- 譲渡年月日・取得年月日
※「購入時に支払った不動産会社への仲介手数料」や「売却時にかかった測量費」も、取得費・譲渡費用として記載可能です。
譲渡所得の金額は、これらの項目を基に算出され、最終的な納税額にも直結するため、誤りのない記載が求められます。
一つ一つの金額に誤りがあると、結果的に納税額が大きく変わるため、領収書や契約書をきちんと保管しておきましょう。
特例に関する書類
不動産の売却に際して「3,000万円の特別控除」や「空き家に関する特例」などを適用する場合、各特例の適用要件を満たしていることを証明する、追加書類が必要となります。
たとえば、マイホームの特例では、住民票や建物登記簿謄本、売買契約書などが求められることが多いです。
また、空き家特例を利用する場合には、耐震基準を満たしていることを証明する書類や、相続関連の証明書類が必要となる場合もあります。
＜具体例＞
- 3,000万円控除を使う場合
→ 住民票、譲渡所得の内訳書、戸籍の附票の写し（不動産の所在地と住民票が異なる場合）など。 - 空き家特例を使う場合
→ 登記事項証明書、耐震基準適合証明書、被相続人居住用家屋等確認書など。
特例を適用することで大幅な節税が可能となるため、必要書類の確認と準備を徹底しておきましょう。
不動産売買契約書のコピー（取得時・売却時）
不動産を購入したときと、売却したときの両方の売買契約書のコピーが必要です。
- 購入時の契約書 → 取得費を証明
- 売却時の契約書 → 売却価格を証明
確定申告書に添付はしませんが、税務署から求められたときに提示できるよう保管しておく必要があります。
不動産登記事項証明書
売却した不動産の登記内容（所在地・面積・権利関係など）を証明する書類です。法務局で取得できます。明細書に不動産番号を正しく記載していれば、登記事項証明書の添付が不要になる場合もあります。
確定申告書 第一表・第二表
所得税の確定申告に必要な基本書類です。
給与所得や事業所得といった総合課税対象の所得について記載します。
＜取得方法＞
- 税務署で配布
- 国税庁の公式サイトからダウンロード
- e-Tax（電子申告）で作成・提出
確定申告書 第三表（分離課税用）
不動産の譲渡所得は、原則として申告分離課税となり、他の所得とは分けて課税されます。
そのため、通常の確定申告書とは別に「分離課税用」の書類も併せて提出する必要があります。
この申告書には、売却した不動産の情報や譲渡所得の金額を記載し、通常の所得とは別に税額を計算する形となります。
収支内訳書
不動産の売却時に、賃貸物件などから得た収入と支出の明細をまとめる書類です。主に不動産賃貸業をしている人が提出する必要があります。
本人確認書類
マイナンバーカードまたはマイナンバー通知カード＋本人確認書類（運転免許証など）のコピーを添付します。
確定申告を行う3つの方法
確定申告の進め方には、以下の3つのパターンがあります。それぞれの特徴を知った上で、自分に合った方法を選びましょう。
1. 自分で申告を行う
書類の準備から作成・提出までをすべて自力で行う方法です。コストを抑えられる一方、税務知識が不足していると、記載ミスや特例の適用漏れが起きやすいリスクもあります。
例えば、3,000万円特別控除の申請漏れに気づかず、税負担が本来より高くなってしまうケースもあります。
2. 税理士に依頼する
税理士に依頼すれば、確定申告の手間を大幅に省けるうえ、節税アドバイスを受けられる可能性もあります。一般的な税理士への報酬相場は、10万～20万円ほどですが、譲渡所得の金額や依頼範囲によって異なることもあります。
不動産の売却に詳しい税理士を選ぶことで、特例適用や経費計上のアドバイスも期待できるでしょう。
3. 弁護士に依頼する
税理士登録をしている弁護士に依頼する方法もあります。特に、売却に伴う法的リスク（例：共有名義トラブルなど）への対応が必要な場合は、弁護士のサポートがあると心強いでしょう。
ただし、弁護士への依頼は税理士より高額になりやすいので、その点には注意が必要です。
確定申告時の注意点
不動産の売却に関する確定申告は、一般的な所得申告よりも手続きが複雑になる傾向があります。スムーズに手続きを進めるために、特に意識しておきたいポイントを紹介します。
提出期限を厳守する
確定申告の提出期限は、不動産を売却した「翌年の2月16日から3月15日まで」と定められています。この申告期間を過ぎてしまうと、延滞税や加算税が発生する可能性があるため、期限を厳守することが大切です。
また、万が一期限内に申告できない場合でも、できるだけ早く「期限後申告」を行うことで、ペナルティを最小限に抑えることが可能です。売却後は早めに必要書類を揃え、申告書の作成に着手しておきましょう。
必要書類の取り扱い
確定申告時に提出または提示が必要な書類については、提出後も最低5年間は保管しておくことが推奨されています。税務署から問い合わせがあった場合や、後日修正申告を行う際に、これらの書類が必要となることがあるためです。
また、売却に関する領収書や契約書、特例適用の証明書類などは、申告時に提出しない場合でも、税務調査に備えて保管しておくことが重要です。書類の紛失を防ぐため、まとめて整理しておきましょう。
まとめ
不動産の売却に伴う確定申告は、譲渡所得の正確な計算と各種特例の適切な適用が求められる、専門性の高い手続きです。特に、3,000万円特別控除や居住用財産の買換え特例など、適用要件を満たす場合には、申告により大幅な税負担軽減が期待できます。
一方で、申告漏れや手続き遅延が発生した場合には、延滞税や加算税の対象となるリスクも存在します。そのため、売却後は速やかに必要書類を整理し、申告手続きを適切に進めることが極めて重要です。
本記事の内容を参考に、正確かつ効率的な確定申告を実現し、不動産の売却後に必要な税務手続きを万全に整えていただければ幸いです。
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