市街化調整区域とは？知らずに買うと後悔するかもしれない土地の話

家を買おうと物件情報を見ていると、「市街化区域」や「市街化調整区域」という言葉を目にすることがあります。とくに、土地付き一戸建てを検討している方にとっては、これは軽視できないキーワードです。なぜなら、この区域の違いによって、建てられる建物の種類や手続き、将来的な資産価値までが大きく変わるからです。

この記事では、とくに「市街化調整区域」の意味と調べ方、さらに「買わないほうがいい」と言われる理由について具体的に解説します。後悔のない土地選びのために、ぜひ参考にしてください。

市街化区域と市街化調整区域の違いとは？

土地にはそれぞれ用途が定められており、それに応じて建築可能な建物の種類や大きさが変わります。これは「都市計画法」という法律によって定められた制度で、市町村が都市の健全な発展を図るために設定しています。

簡単に言えば、

• 市街化区域：積極的に住宅や商業施設などの建物を建てて良い地域
• 市街化調整区域：原則として建物を建ててはいけない、または強く制限されている地域

という分類になります。

市街化区域は、道路や下水などのインフラが整っていて、住宅地としての利便性が高い場所です。一方で、市街化調整区域は、農地や森林を保全し、無秩序な市街地の拡大を防ぐための地域と位置づけられており、原則として開発や建築が制限されます。

市街化調整区域とは何か、もう少し詳しく

市街化調整区域は、都市計画区域の中で「市街化を抑制すべき地域」として定められています。つまり、将来にわたっても宅地として整備される予定がない、または当面その計画がない地域です。

たとえば埼玉県久喜市でも、駅から離れたエリアや農地の多い地域では、市街化調整区域が多く存在します。見た目には広々として魅力的に見えることもありますが、建築できる建物には厳しい制限があり、たとえ住宅用の土地として売られていたとしても、すぐに家を建てられるとは限りません。

特に中古住宅や空き家付きの土地を検討する際には、その建物が「再建築不可」である場合もあります。つまり、古屋を解体して新築を建てることができず、取り壊した後は空き地のままになる可能性もあるのです。

自宅や検討中の土地が市街化調整区域かどうかを調べる方法

では、自分の住んでいる土地や購入を検討している土地が市街化調整区域かどうかは、どう調べればよいのでしょうか。調べ方は大きく分けて以下の3つの方法があります。

1. 自治体の都市計画図をオンラインで確認する

多くの市区町村では、都市計画図（用途地域図）をインターネット上で公開しています。たとえば久喜市の場合、「久喜市都市計画情報マップ」というページで、市街化区域・調整区域を色分けで確認できます。

• 地図を開く
• 調べたい住所を入力
• 色分けされた区域を確認する

このようなステップで、自宅や気になる物件の区域区分を簡単に調べることができます。

2. 市役所の都市計画課に問い合わせる

インターネット上で確認が難しい場合や、詳細がよくわからない場合は、直接市役所や役場の「都市計画課」や「建築指導課」に問い合わせるのが確実です。

地番や地図を持って相談に行けば、その土地が市街化調整区域かどうか、建物が建てられる条件は何か、といったことを丁寧に教えてもらえます。

特に購入前の相談では「この土地に住宅を建てるにはどんな条件があるか」という視点が非常に重要です。開発許可が必要なのか、既存宅地制度の適用があるのかなど、ケースによってまったく対応が異なります。

3. 不動産会社に確認する

当社のように、物件を紹介する不動産会社は土地の区域について情報を持っています。販売業者がその制限を十分に説明していないケースもあるため、めぼしい物件については、不動産の専門家に確認を依頼した方が安全です。

とくに市街化調整区域に関しては、「建てられるかどうか分からないけど、とりあえず売る」というスタンスの売主も存在します。当社が売却物件としてお預かりする場合は、建築可能かどうかしっかりお調べしてから売却活動をしています。後でトラブルにならないよう、信頼できる事業者とすすめることが大切です。

市街化調整区域の購入は慎重に｜制限とリスクを具体的に解説

ここからは、実際に市街化調整区域の土地を購入した場合、どのような制限やリスクがあるのかを詳しく見ていきます。

「価格が安いから」「自然が多くて静かだから」といった表面的なメリットだけで購入を決めると、後になって後悔するケースも少なくありません。

市街化調整区域で建物を建てるには「開発許可」が必要

市街化調整区域に建物を建てるには、自治体からの「開発許可」や「建築許可」が必要になります。ただし、誰でも申請すれば通るわけではありません。

代表的な許可の要件は以下のようなものです：

• 地元の農家出身者など、一定の条件を満たす人に限る（地縁者）
• 特定の時期に指定された「既存宅地」に該当する場合
• 都市計画法34条に該当する公益性の高い施設（診療所、福祉施設など）

つまり、一般の人が新たに住宅を建てることは非常にハードルが高く、個別審査で「不可」とされることも珍しくありません。

不動産広告で「建築可能」と書かれていても、それは特定の条件を満たす人に限った話である可能性があります。

建て替えにも許可が必要なケースがある

既に住宅が建っている場合でも、「古屋を壊して新築にする」際には再度許可が必要となるケースがあります。

特に問題になるのは、「再建築不可」の土地です。過去に許可されて建っていた住宅であっても、現行の都市計画に合わない場合は、建て替えができなくなっていることがあります。

見た目は住めそうな家でも、実際には老朽化が激しく、数年で建て替えが必要になる物件もあります。建て替え不可と分かれば、その土地の資産価値は著しく下がる可能性があります。

住宅ローンが利用できない、または減額されるリスク

市街化調整区域の土地は、金融機関にとって担保価値が低いため、住宅ローンの審査が厳しくなります。具体的には以下のようなケースがあります。

• 融資そのものが通らない
• 担保評価が低く、自己資金を多く求められる
• 建物部分にはローンが下りても、土地には下りない

特にフラット35など公的ローンを使おうとした場合、土地の制限があることで融資対象外とされることがあります。金融機関に事前相談をしても、区域の確認と開発許可証の提示を求められることが多いです。

そのため、「市街化調整区域＝ローンが組めづらい」と覚えておく慎重さが必要です。

インフラが整っていないケースが多い

市街化調整区域は住宅地としての整備が想定されていないため、下記のような生活インフラが整っていない場合があります。

• 公道に接していない（私道のみ）
• 上下水道が未整備
• ガスがプロパン対応のみ
• インターネット回線が引かれていない
• 除雪やゴミ収集などの自治体サービスが受けられない

インフラが整っていないことで、建築コストや維持費が高くなることも珍しくありません。また、将来的に子育てや高齢化に伴い、利便性の低さが生活の負担になる可能性もあります。

「買わないほうがいい」とされる理由とは？

市街化調整区域が「買わないほうがいい」とされる主な理由を整理すると、以下のようになります。

1. 建築できるかどうかが不確定（許可次第）
2. 将来的な再建築が保証されない
3. 資産価値が下がりやすい
4. 住宅ローンが使えないことがある
5. インフラが整っていない
6. 売却時に買い手が付きにくい

これらは、購入時の価格が安くても、長期的にはリスクとして大きく響く可能性があります。「一生住むつもりだから売却は気にしない」という考えであっても、将来のライフスタイルの変化や相続を見据えれば、慎重な判断が求められます。

市街化調整区域のメリットもある｜条件次第では選択肢になる

市街化調整区域は「買わないほうがいい」とされることが多い一方で、実際にはいくつかの明確なメリットも存在します。条件に合致していれば、あえて選ぶ価値のある土地でもあります。以下に代表的なメリットを挙げます。

土地価格が安く、広さを確保しやすい

最大の魅力は、土地価格が市街化区域に比べて割安である点です。同じ予算でも広い土地が手に入りやすく、敷地に余裕を持った住まいを実現しやすくなります。

たとえば、敷地内に家庭菜園を設けたり、趣味の作業場をつくったりと、都心部では難しい住まいの形も検討できます。建築制限をクリアできる条件下では、コストパフォーマンスの高い土地と言えます。

都市計画税がかからない

市街化区域内の土地には「都市計画税」が課税されますが、市街化調整区域はこれが非課税となります。固定資産税とは別に年間数万円の差が出ることもあり、長期的に見れば維持コストの差が積もっていきます。

特に高額な物件や広い土地を所有する場合は、この差が家計に与える影響も無視できません。

自然環境が豊かで、静かに暮らせる

市街化調整区域は原則として大型商業施設や高層住宅が建てられないため、騒音や交通渋滞の少ない、のどかな住環境が得られる場合があります。

都市部の喧騒から離れ、周囲に畑や緑が残るような環境で、穏やかに生活したい人にとっては魅力的な選択肢になることもあります。

市街化調整区域でも建てられるケース

市街化調整区域でも条件が合えば建築を検討できるケースは、例えば以下のような場合です。

• 家族が地元の農家で、地縁者として許可が出る
• 既に住んでいて、特定の許可要件に合致する
• 公共的な施設（事業所や福祉施設）としての開発目的がある

ただし、こうしたケースでも、自治体との事前確認と個別審査が前提です。通常の住宅購入の延長線で考えるのはリスクが高く、専門家の意見を取り入れる必要があります。

市街化調整区域の購入判断に役立つチェックリストとまとめ

以下の項目は、実際に市街化調整区域の土地を購入するかどうかを判断する際にチェックすべき内容です。ひとつでも曖昧な点がある場合は、購入を見送るか、専門家に相談するのが無難です。

1. 土地の用途地域と区域区分を確認したか

• 自治体の都市計画図で市街化調整区域であることを確認したか
• 近隣の区域や将来的な用途変更の予定も含めて確認できたか

2. 建築が可能な条件に該当しているか

• 地縁者や既存宅地制度など、建築許可の取得見込みはあるか
• 開発許可の申請に必要な書類・条件を事前に確認したか
• 過去の建築履歴や再建築の可否を把握しているか

3. 住宅ローンの可否や金融機関の評価を確認したか

• 担保評価が出るか、事前審査を済ませたか
• 自己資金が多めに必要なリスクに備えているか
• ローンが下りない場合の資金計画があるか

4. インフラと生活利便性に問題はないか

• 上水道・下水道・電気・ガス・通信などが整備されているか
• ゴミ収集や除雪、通学・通勤手段など日常生活に支障がないか
• 周辺施設（スーパー・病院・駅など）へのアクセスを確認したか

5. 将来的な資産価値や売却可能性を見据えているか

• 万が一売却する場合に需要があるか
• 子や孫に相続した場合に困るリスクはないか
• 地域の開発計画や土地評価の変動も想定しているか

専門家に相談すべきタイミング

市街化調整区域に関する判断は非常に専門的で、自己判断で進めると後悔するケースが少なくありません。以下のような場面では、積極的に専門家の力を借りましょう。

• 開発許可や建築許可の条件を確認したいとき
• 土地の法的リスクをチェックしたいとき
• 建物が建てられるかを確認したいとき
• 全体の資金計画を立てたいとき

信頼できる不動産会社とすすめることで、購入後のトラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ：市街化調整区域は調査と計画がすべて

市街化調整区域の土地は、価格が安かったり、自然に囲まれた静かな環境が魅力的に見えることがあります。しかし、その裏には「建てられない」「売れない」「住みにくい」といったリスクが潜んでいます。

ポイントは次の3つです。

1. 市街化調整区域は原則として建築制限があり、特例でしか家を建てられない
2. インフラ未整備や住宅ローン不適格など、生活や資金面での制限がある
3. 自治体による許可制度や今後の都市計画を正確に理解する必要がある

土地を購入するということは、その場所で長い時間を過ごすという選択です。だからこそ、情報を十分に調べ、将来的なライフプランと照らし合わせながら慎重に判断してください。

市街化調整区域のことを「なんとなく難しそう」と避けるのではなく、「正しく理解して判断できる」ようになることが、後悔しない不動産購入の第一歩です。

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