不動産用語解説。「セットバック」とは？

戸建てや土地の販売チラシに「セットバック」という記載があった場合、気を付けることはなんでしょうか。

これが「セットバック」です。

建築基準法では、原則として、前面道路の幅員が4ｍ以上ない場合、建物の建築が認められません。
そして、道路の幅員が4ｍない場合には、建築確認を取る場合に、道路の幅員が4ｍになるように敷地面積を後退させられてしまいます。
これが「セットバック」です。

（補足※）
行政によっては4メートル以上、たとえば幅員6ｍが必要な場合があります。
あくまで、幅員が最低4ｍ以上必要。という点に注意が必要です。
土地を購入する際には、セットバックの「あり」「なし」に併せて、セットバックがある場合、何メートル必要か確認すると良いでしょう。

敷地として使える面積が大幅に変わる

道路の向かい側が宅地だった場合には、自分の宅地は道路の中心線から2ｍになるところまでセットバックすればよいことになります。
一方で、道路の向いが崖や河川、または線路だった場合には、道路の幅員が4ｍになるまで一方的にセットバックしなければなりません。
（補足※　道路の向こう側が、崖や川など、セットバックが出来ない立地の場合、道路の向こう側で取れなかった分も、自分の敷地側でセットバックする必要があります。　）

状況に応じて、敷地として使える面積が大幅に変わってしまいますので、ご注意が必要です。
敷地として使える面積が減るということは、そのまま建築できる建物の面積に影響する、ということになります。

各土地には、「建ぺい率」「容積率」という定めがあります。
たとえば、「容積率80％」という規定がある土地では、100㎡の土地には80㎡の建物までしか建築できません。
そして、登記簿上は100㎡あるとなっている土地でも、「セットバック」により有効土地の面積が90㎡となってしまった場合には、建築できる建物の面積も82㎡までとなります。
8㎡減少してしまえば、5帖の1部屋分が狭くなってしまうことになります。

大きな違いになりますね。
販売チラシに「セットバックあり」との記載があった場合には、ご希望の条件を満たしているのか、注意深く調べるようにしましょう。