空き家を確実に処分する方法とコツ

空き家を持ち続けると、税金や管理費用の増加、近隣住民とのトラブルなど様々なリスクを抱えることになります。
使い道のない空き家は速やかに「売却」することがおすすめです。
本記事では空き家処分についての基礎知識をご紹介します。
さらになかなか売れない空き家はどうしたら良いのか？損せず確実に処分するためのコツや、相続放棄の疑問等についても詳しく解説します。

空き家処分の基礎知識

空き家処分についての基礎知識をご紹介します。
始めに、なぜ空き家は早めに処分すべきなのか？空き家を持ち続けることのリスク・デメリットについて解説します。

空き家を所有し続けるリスク・デメリット

空き家を長年所有し続けることは多くのリスクを抱えることになります。

1.土地の固定資産税が上がるリスク

固定資産税とは、土地や建物などの不動産に対して毎年課せられる税金です。
土地と建物は別々に課税され、一戸建て住宅の場合は合計で年額10～15万円が目安となります。

この固定資産税は、自治体から「管理不全空き家」や「特定空き家」としての指導を受け、それに従わずにさらに勧告を受けた場合、本来受けられるはずの固定資産税等の軽減措置（住宅用地特例）が受けられなくなる仕組みとなっています。

【参考】国土交通省：住宅：空き家対策特設サイト

「国定資産税等の住宅用地特例」とは？

判断基準となる1月1日の時点で住宅用地（人が居住するための家屋のある土地）として認定された場合に、その年の税負担が軽減される制度です。
土地の広さによって税率が1/3もしくは1/6となります。

対象となる土地	課税標準額
小規模住宅用地 (住宅1戸につき200㎡以下の部分)	評価額の1/6
一般住宅用地 (200㎡を超える部分）	評価額の1/3

「管理不全空き家」とは？

• 壁や窓が破損しているなど管理が不十分の状態
• 雑草や枯れ草が放置され病害虫などの発生リスクがある状態
• 敷地内にゴミが放置されている状態

「特定空き家」とは？

• そのまま放置すれば、倒壊や衛生上のリスクがある状態（アスベスト飛散やゴミの異臭等）
• 著しく景観を損なっている状態
• 木の枝が越境している等、空き家周辺の環境に悪影響を及ぼす状態

上記のいずれかと見なされ軽減措置の対象外となると、翌年から固定資産税は最大6倍もの額となり大きな負担となります。

2.空き家を管理するための手間や費用の負担がある

人の手が入らない空き家は草木や雑草が生い茂り、ゴキブリやシロアリといった害虫や野生動物が住み着く可能性があります。
そのような状態は地域の景観が損なわれるだけでなく、放火やゴミの不法投棄等の犯罪行為のターゲットともなりかねません。
近隣住民に迷惑をかけトラブルに発展してしまう事も考えられます。

また、老朽化が進でいる空き家は地震や台風などの災害時に倒壊する恐れがあり大変危険です。
万が一建物が倒壊して周辺に被害が及んだ際には、損害賠償の責任を負う可能性もあるため保険の加入も必要となります。

こうならないためには空き家を定期的に訪れて適切に維持管理する必要がありますが、多くの手間や費用がかかり、負担が大きいといえます。

▼空き家の管理に必要な費用の例

内容	費用の目安	備考
水道・電気料金	年間1万～20万円	空き家の維持管理に使用。 基本料金が毎月徴収される。
火災保険料	年間1万～6万円	空き家が受けた損害や、空き家が原因で起きた事故の損害賠償等を補償するため加入する。
交通費	年間数万円～	空き家が遠方であるほど費用負担は増加する。
庭の手入れ費用 （業者に委託することも可）	年間数千円～数万円	草刈りや除雪等。
屋根や外壁等の修繕費	50〜150万円前後／回	状況に合わせて適宜必要。

3.資産価値が低下するリスク

原則として建物の価値は経年により下がり続けます。
空き家の資産価値は「今」が1番高い状態であり、築20〜25年以上が経過した木造住宅の資産価値はほとんど無いとされます。

子世代に「売れない空き家」などという負の遺産を託すことだけは避けたいですね。
そのためには少しでも資産価値が残っているうちに売却することが重要です。

処分方法とその流れ

空き家の処分と一口に言っても様々な方法がありますが、その中で最も現実的でおすすめの方法は「売却」による処分です。

売却による処分

売却による空き家の処分は、手放すと同時に現金化できるというメリットがあります。

空き家の売却には大きく分けて3つの方法があります。

• 解体しないでそのまま売却
• 解体して更地（土地だけの状態）にしてから売却
• 不動産会社に空き家の買取を依頼

空き家の築年数や劣化具合、どの程度売却に関して手間をかけられるか等で適する方法は異なります。
自分の状況に合う処分方法を選ぶことが大切です。

寄付を通じた処分方法

まだまだ利用価値のある空き家を持っている場合、自治体や法人へ無料で寄付（譲渡）したいと考える方もいますが、現状でそれを受け入れる制度はありません。

また、寄付はする側・される側どちらにとってもメリットがほとんどないため難しい方法と言えます。

【寄付（譲渡）が難しいとされる理由】

1.自治体の場合：重要な財源である固定資産税の徴収が減るため

固定資産税は自治体にとって貴重な収入源です。
空き家の寄付を受け付けることで、本来であれば所有者から得られるはずの固定資産税を徴収できなくなります。

そのため自治体にとって税収を上回る利用価値がない限り、寄付を受け付ける事はありません。

2.法人の場合：経済的な負担が大きいため

法人が個人から無償で空き家を寄付（譲渡）された場合、「法人税」が課せられることになります。
さらに空き家を維持していくには、個人同様に以下の費用を負担し続けることになります。

• 固定資産税
• 空き家の管理費用等

このような費用負担が必要となる空き家を、あえて取得したいと考えるケースは稀といえます。

さらに寄付（譲渡）した空き家の持ち主に対しても、時価で売却し利益を得た（みなし譲渡所得）として、所得税が課税される仕組みとなっています。
売却と異なり利益も得られず支出が大きい「寄付」にはメリットが無いと言えます。

空き家バンクを利用する

自治体主体で運営している、空き家の情報提供サービス「空き家バンク」を利用しての処分方法をご紹介します。

空き家バンクは、空き家の売買や賃貸を希望する所有者や相続予定者が、空き家等に関する情報を登録し、利用希望者へ紹介するという仕組みとなっています。

はじめに各自治体の交通住宅課へ必要書類を提出し、利用登録をする必要があります。

【参考】久喜市：空き家バンク

自治体によって多少異なりますが、基本的に契約等仲介業務は町と協定を結んでいる不動産業者が行うこととなります。

また、賃貸や売買契約締結時には法律により定められた仲介手数料が発生します。

空き家バンクは地域の活性化や、空き家問題の解決を目的とした非営利目的のサービスです。
そのため築年数が古い物件や、駅から遠い物件など不動産仲介会社では通常扱わないような物件であっても掲載できるという特徴があり、幅広い層へ空き家をアピールできるというメリットがあります。

しかし、現時点で全国的に空き家バンクの認知度は低く、今すぐ処分したい場合には向かない方法と言えます。無料で利用できるため、登録しておいても損するということはありませんが、登録後すぐに買い手が見つかる可能性は低いというのが現状です。

処分にかかる費用と手続き

空き家を処分する際にかかる費用は、主に不動産会社へ支払う仲介手数料と税金です。

さらに空き家に残された家財道具等の処分費や、解体をする場合は解体費用も必要となります。

売却時の費用と税金

仲介手数料

不動産会社に空き家の買い手を探してもらい（仲介）、売却が成立した際に不動産会社に支払う成果報酬です。

売り手と買い手の双方が負担することが一般的で、上限金額は宅地建物取引業法で以下のように定められています。

▼仲介手数料の上限額を求める式

仲介手数料の上限	不動産の売却価格（税抜）
売却価格×5％（税別）	200万円以下
売却価格×4％＋2万円（税別）	200万円超～400万円以下
売却価格×3％＋6万円（税別）	400万円超

例）物件価格1000万円の場合
仲介手数料 = 1000万円 × 3％ + 6万円 = 36万円（税別）

解体費用

一般的な木造の戸建住宅で100万円程度が解体費用の相場です。
ただし、建物の大きさや周りの道路状況、建物の状態（地震や台風、火事などで破損しているなど）、実施する季節や天候など様々な要因によって価格が変動します。

必ず複数の業者に見積もりを依頼し、内容を比較することが大切です。

▼NPO法人空き家・空地管理センター算出　解体費用の相場

建物構造	解体費用
木造	約40,000円/坪
鉄骨造	約60,000円/坪
鉄筋コンクリート造	約70,000円/坪
浄化槽	約50～80万円/個

【参考】NPO法人空き家・空地管理センター：「解体費用について」

家財道具等の処分費用

基本的に、解体業者に家財道具や不用品（残置物）の処分を依頼することはできません。
解体時の廃材と一般廃棄物の処分方法が異なるからです。

そのため解体する前に、空き家に残された家財道具や不用品を処分する必要があります。

自治体のごみ回収を利用

自治体の燃えるごみや不燃ごみ、粗大ごみ（大型ごみ）回収を利用すると、ゴミの分別・搬出等の手間はかかる反面、費用の負担を抑える事ができます。
自分のペースでゆっくり片付けを進めたい方におすすめの方法です。

ただし、大きな家具や家電類を自力で家の外に出す作業が必要となるため、全てを一人で行うことは難しいケースもあります。
自治体ごとに異なりますが、粗大ごみの処分費用は1つあたり300円～1,500円が目安です。

リサイクルショップに依頼

リサイクルショップ等不用品の回収業者へ依頼すると、まだ使える家電・家具類を売って現金化することが可能です。

回収できないものに関しては、処分費用を支払うことでまとめて回収してもらえるケースもあります。
ゴミの種類によって処分費用が変動するため、事前に見積りして貰うことがおすすめです。

不用品回収業者に依頼

家財や不用品の処分を業者に依頼した場合、不用品や家財の量や種類にもよりますが、費用の相場は約10万円～30万円程となります。
個人での処分と比べると費用は高く感じられるかもしれませんが、大量の不用品がある場合は、分別をするだけでもとても大変です。

有料の不用品回収業者へ不用品の処分を依頼すると、短期間で不用品の分別をはじめ、大型ごみを含めた不用品の搬出から処分まで全て業者にお任せできるというメリットがあります。
空き家を早く片付けたい方にはとてもおすすめの方法です。

譲渡所得税

空き家を売却して得た譲渡所得（利益）に対して課せられる税金です。
譲渡所得金額×税率で納税額を求められます。

短期譲渡所得 （不動産の所有期間5年以内）の場合
課税短期譲渡所得金額 × 税率39％（所得税30％、住民税9％）＝納税額

長期譲渡所得（不動産の所有期間5年超え）の場合
課税長期譲渡所得金額 × 20％（所得税15％、住民税5％）＝納税額

※2013年1月1日～2037年12月31日まではさらに「復興特別所得税」を、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要があります。

登録免許税

相続した空き家を売却するには、必ず相続登記（不動産の名義変更）をする必要があります。
登録免許税は、相続登記の際に課せられる税金です。

登録免許税の計算方法は、固定資産税評価額 × 0.4％です。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書を含む課税文書を作成する際に課せられる国税です。
契約書に収入印紙を貼り付けて納税します。

不動産売買契約書に記載された契約金額ごとに、下記のとおり税率が異なります。

▼印紙税額（契約書1通または1冊につき）

契約金額	印紙税額
1万円未満	非課税
10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1千円
100万円を超え500万円以下	2千円
500万円を超え1千万円以下	1万円
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円

【参考】国税庁：No.7140 印紙税額の一覧表

売れない空き家の対策

空き家を売りに出したのに、なかなか買い手がつかないというケースがあります。
早く売るためにはどのような対策をすべきなのかご紹介します。

価格の見直しと交渉

売れない空き家を売るために最も有力な方法は価格の見直しです。
目安として今の価格から2割以上の値下げをすることで、買い手が見つかる可能性が上がるとされています。

ただし損益を考慮した価格とする必要があるため、値下げ額は不動産会社と相談して決定することが大切です。

空き家のリフォーム

なかなか売れない空き家はリフォームをするのも一つの手です。

リフォーム費用の相場は一戸建て住宅全体の場合で500～2,000万円程度が目安です
リフォーム済みの中古戸建住宅は、新築とほぼ同じクオリティでありながら安く購入できるとあって常に一定のニーズがあります。

例えばクロスの張り替えをするだけでも買い手からの印象はぐっと良くなります。（クロス張替えは戸建住宅一軒分で約50万円前後が目安です。）

リフォーム内容によっては利益よりも損失のほうが大きくなってしまう可能性もあるため、損をしない売却に繋げられそうなリフォームはどのようなものなのか？空き家の状態や予算に合わせて不動産会社に相談する事がおすすめです。

空き家の解体

一般的に古家付き土地として売却活動を始めてもすぐに売れるケースは稀であり、最低でも数カ月、長ければ年単位という期間を要することもあります。

なかなか売れない空き家は、思い切って解体することで買い手が見つかる可能性があります。

更地にすると注文住宅を建てたい人や不動産会社など幅広い層がターゲットとなるため、空き家が残っている状態と比べて早期の売却が期待できます。

不動産会社の変更

空き家が売れない場合には、仲介を依頼している不動産会社を変えることも一つの手です。空き家の売却に強い不動産会社の特徴のひとつとして、リフォーム・リノベーション業を行っているという点が挙げられます。

このようなタイプの不動産会社には購入後のリフォーム・リノベーションを見据えて空き家探しをしている顧客が集まるため、土地の条件さえ合えば早期の購入につながる可能性があります。

また、どうしても買い手がつかない場合は、不動産会社に直接空き家を買い取ってもらうこともおすすめです。
売却価格は相場の約6～8割程度となってしまいますが最短1ヶ月程度で現金化することが可能です。

自治体や県の補助金活用術

自治体ごとに、空き家処分の際に活用できる公的制度があります。

税制優遇を受けることができるものや、解体費用に対して補助金が出るものなどいくつかの種類があり、空き家処分時の費用負担を軽減することができます。

いずれの特例も基本的には自ら必要書類を用意して、窓口へ申告しなければ適用されない制度であるという事と、各制度には適用条件に「売却の期限」が設けられているという点に注意が必要です。
空き家を相続した際は手放す時の事も見据えて、早めに特例・控除の要件を調べておくことが大切です。

空き家処分に関するQ&A

最後に、空き家の処分に関して気になる疑問にお答えします！

法定相続人は空き家の相続を放棄できるのか？

相続放棄とは、プラスの財産・マイナスの財産、全ての財産に対する相続権を放棄するという事です。

そのため「空き家だけ」を財産の対象とする事はできませんが、相続放棄をすることで、空き家の管理を免れることができます。

2023年4月の法改正により、相続放棄後の空き家管理に対する定めが下記の通り変更されています。

《法改正前》
相続人が1人しかいない場合は、たとえ相続放棄しても「相続財産清算人」を家庭裁判にて選出するまで空き家の管理義務が残る。（空き家を放置し損害が生じた場合も責任を負う必要あり）
※「相続財産清算人」は、遺産の売却や債務の支払いを行い、最終的には残った財産を国庫に帰属させる役割を果たす。

【参考】裁判所ウェブサイト：相続財産清算人の選任

《法改正後》

• 被相続人(亡くなった人)と一緒に暮らしていた人
• 事実上の管理や支配をしてきた人

上記に当てはまる「現に占有する者」のみが空き家の管理義務を負う。

すべての相続人が相続放棄した場合、空き家はどうなるのか？

「現に占有する」者が誰もいない空き家を、相続人全員が相続放棄した場合、利害関係者（債権者など）や検察官が、家庭裁判所に「相続財産清算人」の選任申立てを行います。
その後は「相続財産清算人」が空き家の売却等を行いますが、難しければ最終的には国庫に入ることになります。

また、令和5年4月27日から、相続した土地を国が引き取る「相続土地国庫帰属制度」がスタートしました。
引き取り対象は土地のみのため、空き家が建っている場合は解体して更地にする必要がありますが、「遠くに住んでいて利用する予定がない」、「周りの土地に迷惑がかかるから管理が必要だけど、負担が大きい」など、空き家（土地）を何とか処分したいというニーズに応える制度となっています。

今後の空き家処分における選択肢のひとつとして検討しても良いかもしれません。

【参考】法務省：相続土地国庫帰属制度について

遠方の空き家を処分する際のポイントとは？

《不動産会社選びの手順》

1. インターネットで評判や口コミを調べる。
2. 数社に絞り込んだら直接連絡を取り、空き家処分についての具体的な相談をする。
3. 提案内容やサービスの質、手数料などを比較して、最も信頼できると感じた不動産会社を選ぶ。

《遠方の空き家売却時のおすすめ不動産会社》

地域に強い不動産会社

地域ごとの不動産市場は異なり、そのエリアの需要や価格動向を理解している会社であれば、適切な価格設定や売却戦略を提案してくれます。
そのため空き家がある地域の市場を熟知している不動産会社を選ぶことがポイントです。

全国チェーンの不動産会社

全国展開している大手不動産会社は、そのネットワークを活かして遠方の物件でも対応してくれます。
大手であれば信頼性や取引の安全性も高いと考えられます。

オンライン対応可能な不動産会社

近年、インターネットを通じて物件情報を広く配信し、オンラインでの相談や契約が可能な不動産会社も増えています。
遠方に住んでいる場合、オンラインでスムーズにやり取りができる会社を選ぶと便利です。

最終的には、自分が直接話してみて信頼できると感じた不動産会社に依頼することが最も重要です。
適切なアドバイスとサポートを提供してくれる会社なら、遠方の空き家問題も安心して任せられると考えられます。

まとめ

空き家の長期所持は、下記のリスク・デメリットを抱えることになります。

• 固定資産税の上昇
• 空き家の管理費用の負担
• 近隣住民への迷惑
• 資産価値が低下する　など

そのため、今後使い道のない空き家は早めに処分することがおすすめです。

なかなか売れない空き家を売るためには、

• 2割以上の値下げ
• リフォーム
• 解体
• 不動産会社の変更　など

空き家の状態に合わせて、上記のような方法を検討してみましょう。

空き家処分方法は「売却」が一般的です。
不動産会社や、空き家バンクを通じて売却する事ができます。

また、空き家処分時には費用負担を軽減できる公的制度を利用することができます。
税制優遇を受けることができるものや、解体費用に対して補助金が出るものなどその種類は様々です。

適用条件には売却までの期限が設けられているものもあります。
そのため空き家を持っている方は早めに控除の内容を確認し、処分方法やタイミングについて早めに検討することが大切です。