空き家を売ったら税金はいくら？最大100万円控除される“特例”とその活用法を解説

空き地や空き家等、低未利用の土地をお持ちの方が利用できる、特別控除が創設されました。
一定要件を満たせば、売却で得られた「譲渡所得」に係る税金を０円にすることができます。

--目次--

空き家の売却にかかる税金とは？

今回ご紹介する特別控除は、土地の売却後にかかる税金を軽減する制度です。
利用されていない土地や利用頻度の少ない低未利用土地の売却で得られた譲渡所得が対象で、この譲渡所得にかかる税金を軽減できるというものになっています。

譲渡所得とは？計算方法と課税の基本

空き家を売却する際、必ず確認しておきたいのが「譲渡所得にかかる税金」です。譲渡所得とは、空き家や土地などの不動産を売却したときに得た利益のことを指します。

計算式は以下のとおりです：

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

取得費：過去にその空き家を購入した価格（または建築費）
譲渡費用：売却の際にかかった費用（例：仲介手数料、解体費など）

たとえば、500万円で売却し、取得費が300万円、仲介手数料などが50万円かかったとすると、

500万円 −（300万円＋50万円）＝ 譲渡所得150万円

となります。

空き家売却でかかる税率（所得税・住民税）

譲渡所得に対しては、以下のような税率が適用されます：

所有期間5年超（長期譲渡）
- 所得税：15%
- 住民税：5%
- 復興特別所得税：0.315%
- 合計：約20.315%

このため、上記の例で150万円の譲渡所得が発生した場合、約30万円が税金として課される計算です（150万円 × 約20%）。

経費にできる費用とは？（解体費・仲介手数料など）

譲渡所得の金額を抑えるためには、「譲渡費用」として適切な費用を計上することが重要です。代表的なものには以下があります：

不動産会社に支払った仲介手数料
家屋の解体費用
売買契約書の印紙代
売却前に支払った測量費用や登記費用

これらを経費として正確に計上することで、譲渡所得が減り、納税額も抑えられる可能性があります。

「空き家の特例」で税金が減るって本当？

100万円の控除が受けられる「低未利用土地等の特別控除」とは

空き家や空き地を売却する際、「税金が高くて手元にほとんど残らないのでは…」と不安になる方も多いのではないでしょうか。そんなときに活用できるのが、「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」です。

これは、都市計画区域内の使われていない土地や空き家などを売却した場合に、譲渡所得から最大100万円を控除できる制度です。制度の正式名称は長いですが、簡単に言えば「使われていない土地を売ったら税金を軽減しますよ」という措置です。

適用条件と対象になる空き家・土地

この特例が適用されるためには、以下のような要件を満たす必要があります：

土地・建物が都市計画区域内にあること
利用されていない、または利用の程度が周辺より著しく低いこと（＝低未利用）
所有期間が5年以上であること
売買価格が500万円以下であること
売却後に利用される予定があること（買主による活用）
売主と買主が親族など特別な関係でないこと

たとえば、長年放置していた空き地を、近所の人が駐車場として活用するために購入するようなケースは、この制度の典型的な適用事例です。

税額の違いを事例で比較（適用前・適用後）

控除のインパクトは非常に大きく、次のようなケースで具体的に実感できます：

●制度を使わない場合：

売却益（譲渡所得）：400万円
税率20.315% → 約81万円の税金
手元に残るのは約319万円

●制度を使った場合：

譲渡所得：400万円 − 控除100万円＝300万円
税率20.315% → 約60万円の税金
手元に残るのは約340万円

▶ 差額は約21万円！

このように、売却益が少額であるほど、特別控除の効果が相対的に大きくなります。譲渡所得が100万円未満であれば、控除によって税金ゼロになることもあり得ます。

知らないと損！空き家控除の具体的な適用条件

空き家や空き地の売却における特例控除は、大変お得な制度ですが、適用されるにはいくつかの条件を満たす必要があります。ここでは、具体的な要件をわかりやすく整理してご紹介します。

5年以上の所有・都市計画区域などの条件とは？

特別控除が適用されるためには、以下のような基本要件があります：

要件	内容
所有期間	売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている必要あり
所在地	都市計画区域内の土地・建物であること
利用状況	低未利用であること（空き家・空き地であること）
関係性	売主と買主が親族や同一生計の者でないこと
利用目的	売却後に活用されることが予定されていること

※「低未利用」とは、居住や事業に使われておらず、近隣と比べて明らかに利用状況が悪い土地・建物を指します。

売却価格500万円以下の理由と上限の注意点

この特例は、売却価格が500万円以下の不動産にしか適用できません。

例えば以下のようなケースが該当します：

更地にした元実家を300万円で売却
長年使っていなかった農地（非農振）を450万円で売却
賃貸にしていた古い平屋（現在空き家）を500万円で売却

▶ 上限の「500万円」は、「建物＋土地の合計額」で判断される点に注意しましょう。

売却後の土地が利用されることが条件。

今回ご紹介している「特別控除」は、低未利用地の土地活用を進めたい、という制度上の目的で創設されています。
この目的から、土地を売却したあと、その土地を使うという所までが組み込まれてやっと要件が満たされる仕組みになっています。
つまり売却された土地が、売られた後に利用される、ということが大前提なのです。

個人が住宅として購入し、住居として利用する
法人が駐車場や事業用地として活用予定
空き家を改修して貸家にする予定

この「利用される見込みがある」ことを証明するために、市区町村から「確認書」や「申告書」の発行を受ける必要があります。こういった場合は、誰に頼めばスムーズに土地売却ができるのでしょうか。

この答えは、地元の不動産業者に相談すること。
地域に詳しい不動産の専門家だからこそ、その土地の特性を知り、土地にあった売り方に熟知しています。さらにその地域の「売りたい」「買いたい」両者の情報が集まります。

もし久喜市周辺の売買なら、久喜市に詳しい不動産会社「フジハウジング」にお気軽にご相談ください。

申請方法と必要書類｜スムーズな手続きのために

特例控除を正しく適用するには、税務申告の際にいくつかの証明書類を添えて申請する必要があります。ここでは、その流れと必要書類を具体的に紹介します。

税務署での確定申告に必要な書類一覧

特別控除を適用するには、譲渡所得の計算を含めた確定申告が必須です。申告時に用意すべき書類は以下のとおりです：

書類名	説明
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）	売却金額・取得費・譲渡費用などの内訳
不動産売買契約書の写し	売却内容の証明
取得時の契約書または登記簿謄本	取得費や所有期間の確認
仲介手数料などの領収書	譲渡費用として計上するため
市区町村が発行する「確認書」	土地が低未利用であり、かつ売却後に活用されることを証明
売却先の活用意向に関する申告書（買主が作成）	利用見込みの確認のため

役所から取得する証明書とは？

市役所や町役場では、以下のような制度利用に必要な証明書が発行されます：

低未利用地等確認書
譲渡後の利用見込みに関する申請書類

これらは通常、都市計画課や資産税課などで発行されます。発行には売買契約書や登記簿などの提出が求められる場合があるため、事前に確認しておくとスムーズです。

なお、自治体によって名称や提出方法が多少異なるため、早めに確認しましょう。

不動産会社に頼る場合の進め方

煩雑な申請手続きが不安な方は、地域の不動産会社にサポートを依頼するのが安心です。

地元の制度・市町村窓口に詳しい
売却前に控除要件の確認ができる
書類取得のサポートやフォローをしてくれる

空き家活用に強みを持つ当社であれば、特例制度を活かした最適な売却方法もご提案可能です。

特例が使えるのはいつまで？期限と年ごとの活用例

特別控除は「いつでも使える制度」ではなく、期間限定の措置です。活用を検討している方は、できるだけ早めの対応が鍵になります。

毎年1回まで！制度を繰り返し使うテクニック

この制度は、基本的に「1人あたり1年度に1回」の適用が可能です。つまり、条件を満たす不動産が複数ある場合には、複数年に分けて売却することで繰り返し控除を受けることができます。

たとえば…

令和4年：A土地を売却 → 控除適用（99万円譲渡所得 → 税額ゼロ）
令和5年：B土地を売却 → 控除適用
令和6年：C土地を売却 → 控除適用

このように、最大で3年連続活用も可能です。なお、1つの土地を分筆（分割）して売る場合には適用できないので、元々物理的に別の土地である必要があります。

制度の終了期限に注意！

本特例は、国の政策による「期間限定の支援措置」です。2025年時点では、制度の期限が設定されており、延長の有無は年度ごとの税制改正で決まります。

最新の情報では：

制度終了予定：令和6年（2024年）12月31日まで（※延長の可能性もあり）

期限間際になると「買主がすぐ見つからない」「書類が揃わない」といったリスクがあるため、今から準備を始めておくことが安心です。

複数の空き家がある場合の最適な順序

以下のような状況の方は、計画的に売却の順番を考えるとよいでしょう：

親から複数の空き地・空き家を相続した
実家以外に、収益を生まない土地を複数所有している
利用予定のない農地・資材置き場などを複数保有している

▶ おすすめの手順：

譲渡所得が100万円未満の小規模な物件から売却（税金ゼロにしやすい）
年度を分けて順次売却し、控除の恩恵を最大化
売却見込みのある土地は優先順位をつけて整理

どんな空き家がこの制度に向いている？

「自分の土地は対象になるのか？」——制度を活用したいと思っても、どのような空き家・空き地がこの特例に向いているのかを知らなければ、第一歩を踏み出せません。このパートでは、実際に特例が活用しやすい具体的なケースをご紹介します。

低額な土地こそ取り組むべき

さらにこの制度は、低額な土地こそ効果が大きい制度になっています。
「譲渡所得の金額１00万円に満たない場合は、その譲渡所得の金額が控除額になります」という要項によるもので、
仮に99万円が譲渡所得で得られた場合、全額が控除されるので、（譲渡所得99万円ー控除額99万円）ｘ２０％（税率）＝０円、よって譲渡所得に係る税金は０円となり、譲渡所得の99万円はそのまま手元に残ります。
制度を利用しない場合、99万円から税金が約20万円引かれますので、単価の低い土地であればあるほど、制度が使える今のうち、そしてできればなるべく早くに売却の検討を進められることをお勧めいたします。

活用されていない「低未利用地」とは何か？

この制度のカギとなるキーワードが「低未利用地」です。

低未利用地とは：

現在、居住や事業に使用されていない土地
使用されていたとしても、利用の程度が周辺に比べて著しく低い土地
上に建物があっても、空き家で長期間使われていない場合も対象

つまり、次のような土地が該当しやすいのです：

状況	解説
誰も住んでいない空き家	例えば、5年以上放置された実家など
更地にして数年放置している土地	解体後に使い道がないまま放置されているケース
以前は貸していたが、今は空き家	賃貸需要のない地域で、空室状態が続く
青空駐車場として一部だけ使っている土地	広い土地の一部だけ使っており、大部分が未利用

更地・空き家・青空駐車場などの具体例

以下は、特例の適用が見込まれる具体的なケースです：

更地のみ：数年前に家を解体し、活用せず放置していた土地（例：旧実家の土地）
空き家：過去に親が住んでいたが、相続後5年以上放置されている家
一部のみ使用中の土地：敷地の一部で月極駐車場を運営しているが、残りは草地のまま
資材置き場跡地：使われていない事業用の土地

▶ ポイントは、「利用実態がない、または非常に乏しい」状態であることです。

相続で取得した土地のケース

空き家や空き地の多くは、相続によって取得された不動産です。相続人の誰も住んでいない、活用の予定もないという場合は、この特例を活かす絶好の機会です。

しかも相続後、売却のタイミングが遅れるほど固定資産税や草刈りなどの維持コストがかさみます。特例の対象となる今のうちに整理することで、税負担・維持費の両面でメリットが得られます。

まとめ｜税金の損を避けるには、まず相談から

空き家や空き地を所有している方にとって、税金のことは悩ましい問題です。しかし、「低未利用土地等の特別控除」などの制度を正しく知り、活用すれば、本来払う必要のない税金を回避し、手元により多くのお金を残すことができます。

制度を知っているかどうかが分かれ道

本記事で解説したとおり、特別控除は以下のような特徴を持っています：

最大100万円まで譲渡所得から控除
譲渡所得が100万円未満なら税金ゼロに
年度ごとに1回使えるため、複数年にわたり節税可能
売却後に活用されることが条件（市区町村の確認書が必要）

▶ つまり、この制度を「知っているかどうか」だけで数十万円単位の差が生まれるということです。

早めの準備ができれば、最大で数十万円の差に

売却を思い立ったときがチャンスです。特例を受けるには、

売却時点での所有期間
市区町村の証明取得
買主による活用の見込み確認

など、売却活動の初期段階からの準備が重要になります。申告のタイミングに間に合わなかった場合、せっかくの控除が受けられなくなることもあるため、行動はお早めに。

このケースは特に有効

特に有効な売却ケースをご紹介します。

・自宅以外の土地で、譲渡価格が500万円以下のもの
・以前に賃貸していたが、今は空いている土地など
・更地にしてあり、何年も使っていない土地
・青空駐車場として使っている土地

利用していない土地の売却は今がチャンス。
眠っている土地・遊休土地があれば、この機会を見逃さず、まずは不動産会社に相談してみましょう。

地域に強い不動産会社の活用が近道

制度の内容は複雑ですが、地域に根差した不動産会社であれば、

対象になるかどうかの無料相談
市役所とのやり取りのアドバイス
売却後の手続きのサポート

など、ワンストップで対応してくれる場合がほとんどです。

久喜市周辺であれば、当社フジハウジングが、空き家・空き地の売却から制度適用までトータルでサポートいたします。

この記事のまとめ

空き家・空き地の売却には譲渡所得税がかかる
特別控除を活用すれば税金が大幅に軽減できる
条件を満たせば、最大100万円の控除が受けられる
制度は期間限定、年度ごとに繰り返し利用可能
行動が早ければ早いほど、節税効果が大きくなる

都市計画区域内の土地か調べる方法　-久喜市-

売却を考えている土地が、都市計画区域内にあるかどうかは、ご自身で調べることが出来ます。

まずは、その土地の住所がある、市役所（町役場）公式ホームページから「都市計画図の閲覧」ページを探してみると良いでしょう。

例えば、当社が所在する久喜市では、このような「都市計画図の閲覧」が地区ごとに用意されています。
こちらに掲載されている「都市計画図」には、都市計画区域が描かれているので、住所の位置と照らしあわせながら、確認しましょう。

この都市計画図は、久喜市都市計画計画課により作成されていますので、もし微妙な位置でわかりにくい時は、市役所に相談しても良いかと思います。

（参考）低未利用の土地等を譲渡した長期譲渡所得に係る特別控除の主な要件

（以下、国税庁サイトより転載）
個人が、令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間において、都市計画区域内にある一定の低見利用土地等を５００万円以下で売った場合には、その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円を控除することができます。その譲渡所得の金額が100万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。

(1)　売った土地等が、都市計画区域内にある低未利用土地等である。 (注)　低未利用土地等とは、居住の用、事業の用その他の用途に利用されておらず、又はその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途若しくはこれに類する用途に利用されている土地の利用の程度に比し、著しく劣っている土地や当該低未利用土地の上に存する権利のことをいいます。
(2)　売った年の1月1日において、所有期間が5年を超えること。
(3)　売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
(4)　売った金額が、低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて500万円以下であること。
(5)　売った後に、その低未利用土地等の利用がされること。
(6)　この特例の適用を受けようとする低未利用土地等と一筆であった土地から前年又は前々年に分筆された土地又はその土地の上に存する権利について、前年又は前々年にこの特例を受けていないこと。
(7)　売った土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど、他の譲渡所得の課税の特例を受けないこと。

詳しくは国税庁ホームページへ

低未利用土地かどうかを調べる

「低未利用地」は、国税庁サイトでこのように定義されています。

「 低未利用土地等とは、居住の用、事業の用その他の用途に利用されておらず、又はその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途若しくはこれに類する用途に利用されている土地の利用の程度に比し、著しく劣っている土地や当該低未利用土地の上に存する権利のことをいいます。」
国税庁「No.3226　低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」より　

整理をすると低未利用地とは「空き家」もしくは「空き地」、使われていない・ほどんど利用されていない土地を指しています。
誰かが住んでいたり、商売や事業などの利用もないことと、近隣に比べて、土地利用がされていない土地、ということになるでしょうか。

土地の価格を調べる方法

土地の価格を調べる方法は「路線価」から調べるなど、自分で行う方法が幾つかありますが、少々複雑になるため、ここでは不動産会社の無料査定を紹介します。

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当社フジハウジングでは、無料の不動産査定を行っています。
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フジハウジングは、お客様個別に専属のプランナーが担当します。どうしてその価格になるのか？　早く売るにはどうすればいいかなど、査定価格の根拠だけでなく、お客様の状況に合わせた売却までのストーリーについても、ぜひ遠慮なくお尋ねください。

なお、当社はお互いの時間の無駄になるようなしつこい営業は一切いたしません。どうぞ安心してご利用ください。

さて、控除の話に戻りますが、今回ご紹介した制度は「売った後に、土地が利用されること」が要件になっています。当社フジハウジングは「土地の有効活用の提案」も業務のひとつなので、これまでの実績を踏まえた相談が出来ます。

期間限定の特別控除制度を活かすなら、経験の多い不動産会社を使うのはベストな判断です。まずはご相談から動きだしてみませんか。