空き地や空き家等、低未利用の土地をお持ちの方が利用できる、特別控除が創設されました。
一定要件を満たせば、売却で得られた「譲渡所得」に係る税金を０円にすることができます。
特別控除の概要
あらまし
今回ご紹介する特別控除は、土地の売却後にかかる税金を軽減する制度です。
利用されていない土地や利用頻度の少ない低未利用土地の売却で得られた譲渡所得が対象で、この譲渡所得にかかる税金を軽減できるというものになっています。
例えば・・・
例えば空き地や空き家を売却して、500万円の収入があったとします。
この売却にあたり、かかった費用や仲介手数料などの諸費用を差し引いて、最終的に手元に残った金額が「譲渡所得」になります。
たとえば、先ほどの例では「500万円の収入」がありました。ところが売却の為に、家屋の解体と仲介手数料などの諸費用が100万円かかったとします。この売却するために使った必要経費を、売却益から差し引くと、500万ー100万円=400万円。 となって最終的には400万円が残ります。この経費を差し引いた純粋な利益 400万円が「譲渡所得」です。
今回の特別控除では、一定の要件を満たす事で、この譲渡所得から100万円を差し引いた額で税金計算を行えます。
通常は譲渡所得にかかる税金は２０％なので、手元に残った5分の１が税金として支払われることになります。ところが特別控除が利用できれば、譲渡所得にかかる税金が軽減されるので、より多くの金額が残せます。
ざっくりとした試算をしてみましょう。
対象は最大500万円までの上限があるので、上限いっぱいの500万円の譲渡所得があった場合、制度を利用しない場合は 20％の課税で100万円の税金が、制度を利用した場合には500万円から100万円を引いた400万円をもとに計算した80万円が譲渡所得にかかる税金となります。
つまり制度が適用されるほうが20万円多く手元に残ることがわかります。
この20万円の差は大きいですね。
低額な土地こそ取り組むべき
さらにこの制度は、低額な土地こそ効果が大きい制度になっています。
「譲渡所得の金額１00万円に満たない場合は、その譲渡所得の金額が控除額になります」という要項によるもので、
仮に99万円が譲渡所得で得られた場合、全額が控除されるので、（譲渡所得99万円ー控除額99万円）ｘ２０％（税率）＝０円、よって 譲渡所得に係る税金は０円となり、譲渡所得の99万円はそのまま手元に残ります。
制度を利用しない場合、99万円から税金が約20万円引かれますので、単価の低い土地であればあるほど、制度が使える今のうち、そしてできればなるべく早くに売却の検討を進められることをお勧めいたします。
なぜ早く取り組む必要があるのか？
その疑問に、２つの理由でお答えします。
各年度につき1回使える特別措置！
この特別控除は、なるべく早めにご検討されることが一番の「お得」になります。その理由は大きく２つ。
１つ目は、利用期間が定められている、今だけの制度であること
２つ目は、期間内なら年度毎に繰り返し利用できること
が挙げられます。
この制度は「売った土地が利用されること」が要件の大きなポイントで、つまり売る時には「買い手が決まっている」必要があるのです。
売地の購入者が、どのタイミングで現れるかは不確定ですので、早めの行動で売却にかける時間を多く確保しておくことが重要な鍵になるのです。
そしてもう１つの大きなポイントは、この制度が期間内の各年度で1回ずつ適用できる、という点にあります。
ということは、早めに動いて売却が進められるのなら、最大3回、控除を受けることが可能になる、ということなのです。
（令和3年から始める場合は、最大2回）
わかりやすい例を挙げると、離れた場所にA土地、B土地、C土地がある場合、
令和2年・A土地を売却
99万円の譲渡所得
・・・譲渡所得にかかる税金が０円なので99万円がそのまま手元に残る。
令和3年・B土地を売却
99万円の譲渡所得
・・・譲渡所得にかかる税金が０円なので99万円がそのまま手元に残る。
令和4年・C土地を売却
99万円の譲渡所得
・・・譲渡所得にかかる税金が０円なので99万円がそのまま手元に残る。
このように、各年度に１か所ずつ売却すれば、特別控除を3度受けることができるので、大きな節税になります。
ただし、大きな土地を文筆して３つに分けることはNGで、もともと離れた場所にある土地である必要がある、という点にご注意ください。
特別措置で税負担軽減 手元に現金が残せる!
これまでは様々な費用負担で、売却後の利益が手元にほとんど残らなかったケースでも、特別措置が適用されることで税負担が軽減され、売主の手元にお金を残せる可能性が高まります。
これまで売るタイミングを逃していた物件を、上手に売却するなら、特別控除が扱える今が絶好の機会なのではないでしょうか。
この制度が役に立つのはこんな人
ここで、どんな人が制度を利用できる対象なのか、質問形式でチェックしていきましょう。
特別控除が役立つ？ 簡易判定をやってみよう
以下を読んで、質問に当てはまるか確認をしてください。
もし当てはまるなら、項目にチェックを入れてください。
□ 令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間に土地を売る予定がある
（売ろうと思っている）
□ 売却する土地は、都市計画区域内にある
参考※都市計画区域内の土地かどうか？を調べる方法
□ 売却する土地は、空き地・空き家（低未利用土地）である
参考※低未利用土地とは
□ 売却する土地は、所有期間が5年以上である
□ 売却額が500万円以下になる
参考※土地の価格を調べる方法
さて、チェック結果はいかがですか。
すべての項目にチェックが入っている方は、特別控除が適用される条件のほとんどが揃っています。
あと少しだけ、重要な要件が残っていますので、このまま最後までご覧ください。
売却後の土地が利用されることが条件。
今回ご紹介している「特別控除」は、低未利用地の土地活用を進めたい、という制度上の目的で創設されています。
この目的から、土地を売却したあと、その土地を使うという所までが組み込まれてやっと要件が満たされる仕組みになっています。
つまり売却された土地が、売られた後に利用される、ということが大前提なのです。
こういった場合は、誰に頼めばスムーズに土地売却ができるのでしょうか。
この答えは、地元の不動産業者に相談すること。
地域に詳しい不動産の専門家だからこそ、その土地の特性を知り、土地にあった売り方に熟知しています。さらにその地域の「売りたい」「買いたい」両者の情報が集まります。
もし久喜市の土地の売買なら、久喜市に詳しい不動産会社「フジハウジング」にお気軽にご相談ください。
例えばこのケースは特に有効です
サンプルとして、特に有効な売却ケースをご紹介します。
・自宅以外の土地で、譲渡価格が500万円以下のもの
・以前に賃貸していたが、今は空いている土地など
・更地にしてあり、何年も使っていない土地
・青空駐車場として使っている土地
利用していない土地の売却は今がチャンス。
眠っている土地・遊休土地があれば、この機会を見逃さず、まずは不動産会社に相談してみましょう。
低未利用の土地等を譲渡した長期譲渡所得に係る特別控除の主な要件
（以下、国税庁サイトより転載）
個人が、令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間において、都市計画区域内にある一定の低見利用土地等を５００万円以下で売った場合には、その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円を控除することができます。その譲渡所得の金額が100万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。
(1) 売った土地等が、都市計画区域内にある低未利用土地等である。 (注) 低未利用土地等とは、居住の用、事業の用その他の用途に利用されておらず、又はその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途若しくはこれに類する用途に利用されている土地の利用の程度に比し、著しく劣っている土地や当該低未利用土地の上に存する権利のことをいいます。
(2) 売った年の1月1日において、所有期間が5年を超えること。
(3) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
(4) 売った金額が、低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて500万円以下であること。
(5) 売った後に、その低未利用土地等の利用がされること。
(6) この特例の適用を受けようとする低未利用土地等と一筆であった土地から前年又は前々年に分筆された土地又はその土地の上に存する権利について、前年又は前々年にこの特例を受けていないこと。
(7) 売った土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど、他の譲渡所得の課税の特例を受けないこと。
詳しくは国税庁ホームページへ
土地計画区域内の土地か調べる方法 -久喜市-
売却を考えている土地が、土地計画区域内にあるかどうかは、ご自身で調べることが出来ます。
まずは、その土地の住所がある、市役所（町役場）公式ホームページから「都市計画図の閲覧」ページを探してみると良いでしょう。
久喜市では、このような「都市計画図の閲覧」が地区ごとに用意されています。
こちらに掲載されている「都市計画図」には、都市計画区域が描かれているので、住所の位置と照らしあわせながら、確認をしましょう。
この都市計画図は、久喜市 都市計画計画課により作成されていますので、もし微妙な位置でわかりにくい時は、市役所に相談しても良いかと思います。
低未利用土地かどうかを調べる
「低未利用地」は、国税庁サイトでこのように定義されています。
「 低未利用土地等とは、居住の用、事業の用その他の用途に利用されておらず、又はその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途若しくはこれに類する用途に利用されている土地の利用の程度に比し、著しく劣っている土地や当該低未利用土地の上に存する権利のことをいいます。」
国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」より
整理をすると低未利用地とは「空き家」もしくは「空き地」、使われていない・ほどんど利用されていない土地を指しています。
誰かが住んでいたり、商売や事業などの利用もないことと、近隣に比べて、土地利用がされていない土地、ということになるでしょうか。
土地の価格を調べる方法
土地の価格を調べる方法は「路線価」から調べるなど、自分で行う方法が幾つかありますが、少々複雑になるため、ここでは不動産会社の無料査定を紹介します。
フジハウジング「無料査定」依頼フォームを使う
当社フジハウジングでは、無料の不動産査定を行っています。
こちらの専用フォームからお気軽にお申込みください。
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フジハウジングは、お客様個別に専属のプランナーが担当します。どうしてその価格になるのか？ 早く売るにはどうすればいいかなど、査定価格の根拠だけでなく、お客様の状況に合わせた 売却までのストーリーについても、ぜひ遠慮なくお尋ねください。
なお、当社プランナーは、しつこい営業をいたしません。
どうぞ安心してご利用ください。
さて、控除の話に戻りますが、今回ご紹介した制度は「売った後に、土地が利用されること」が要件になっています。当社フジハウジングは「土地の有効活用の提案」も業務のひとつなので、これまでの実績を踏まえた相談が出来ます。
期間限定の特別控除制度を活かすなら、経験の多い不動産会社を使うのはベストな判断です。まずはご相談から動きだしてみませんか。
