久喜市で不動産の売却を迅速・安全に進めるためのポイント５つ！をご紹介します。
一戸建てやマンションといった住宅用地のほか、倉庫や工場、オフィスなどお持ちの不動産資産を「売却する」と考えたら、できるだけ有利にそして円滑に売却したいですよね。
そのためのヒントになる、日常生活ではなかなか知る機会がないトラブル事例と不動産売却の安全なステップをまとめました。
不動産売却までの ５つのステップ
まずは不動産売却までの一般的な流れ、５つのステップを大まかに確認します。
ステップ１ 不動産の査定
まず最初に行うのは「不動産の査定」です。売却価格を決めるための指標になる金額を「査定」を通じて知ることができます。
不動産会社によって価格に差がでるため、複数の会社に依頼をしてみましょう。
ステップ２ 「不動産売却」を依頼する会社を決める
ステップ１「不動産の査定」で、依頼先の不動産会社と何度か連絡を取り合う機会がでてきたと思います。その際に感じた雰囲気や、ホームページの印象をもとに、信頼できる・できそうな会社を選び、依頼先を絞り込んでみましょう。
ステップ３ 売却価格を決める
ステップ１で行った物件査定で、資産価値を金額にした場合の目安がわかりました。またステップ２で依頼先の不動産会社を選考する際、査定金額からどれだけ上積みできるかなどアドバイスが得られたかと思います。
これらをもとに、実際に売却する際の売り出し価格を決定します。この価格を決定する間には、周辺地域での「相場」を確認しておくことも重要です。早く売りたい・できるだけ高額に売りたいといった希望で査定より低く売却する場合もあります。
ステップ４ 売買契約
購入者があらわれて交渉がまとまれば、いよいよ売買契約の段階です。相互で契約書を取り交わして、契約事項を確認します。手付金が購入者側から入ったあと、不動産業者への仲介手数料の支払いがあります。最近では仲介手数料０円（無料）の不動産会社もありますが、リフォーム発注を前提にしている場合もあるため、条件をしっかりと確認しておく必要があります。
ステップ５ 引き渡し
所有していた家や土地（不動産資産）を購入者に渡す最後のステップが「引き渡し」です。慣例では、購入者（買主）から購入代金を受け取る日と資産を引き渡す日が、同じ日になるよう調整します。
引き渡しにあたっては、司法書士や保険会社・銀行、マンションの場合は管理会社など多くの関係者が動きます。この一連のやり取りは不動産業者が仲立ちし、あらかじめ必要な書類や持ち物を用意して当日に備えます。
代表的な書類は「権利証」または「登記識別情報」で、これがなくては「引き渡しができない」重要な書類になります。
ですが「権利証」と「不動産登記簿謄本」は混同しやすく間違える方もいるため、心配な方は不動産会社に相談して事前に書類を見てもらえれば安心ですね。
引き渡し当日は持ち物を忘れず用意したうえで、定刻通りに集合します。
一戸建てやマンションといった「家」を売却する場合は、入金の確認が取れた段階で「家の鍵」を購入者へ引き渡す、という流れが一般的です。
同日に司法書士が不動産登記を行い、法的にも資産の移動が完了して「引き渡し」は終了となります。
次の項目で、ステップごとの注意点とトラブル事例をご紹介します。
不動産売却 ５つの注意点とトラブル事例
注意したいポイント１
査定価格が市場と離れすぎたら要注意
不動産査定でもっとも注意したいのは「査定価格が妥当かどうか」の判断です。
そのため物件査定は１社ではなく複数の会社に依頼をしたいもの。
なかには相場より極端に高い価格を提示して、お客様を誘う不動産会社もあるのでご注意ください。高い価格で興味をもたせてに専任媒介契約を求め、契約後に価格を大幅に下げさせるというケースが聞かれています。※ 専任媒介契約が悪質というものではありません
ぜひ冷静な目で「信頼できる会社か？」「査定結果は妥当か？」を判断して頂きたいです。
注意したいポイント２
社歴の長い会社は経験が豊富 知名度だけでは計れない
大事な資産である「不動産」の売却を任せる不動産会社探しは、慎重に進めたいものです。
大手や全国チェーンの会社は知名度は抜群ですが、売却が有利にできるか、また希望通りに進められるか、本当に信頼できるかという点は「ＣＭでよく知っている」だけでは計れません。
大手不動産会社に規模はかなわなくても、地元に根付き古くからある不動産会社のほうが、地域住人のネットワークに強く、大きな地主など優良な顧客を抱えていて、売却を有利に進められる場合があります。
「買い手が見つかった」と称してなんらかの「調査費」や「修繕費」を請求する悪徳商法が一時は社会問題になりました。
売却を任せる会社はネットや電話だけでなく、実際に足を運んでみることが重要です。実際に仕事を任せるのは「人」ありき。経験のあるベテラン社員がいるかどうかで、リスクを回避する能力・会社の真価がわかります。ぜひ実際に社員を見て、誠実な不動産会社を選んでください。
注意したいポイント３
売却価格を決めるとき、「貸す」も選択肢に入れてみよう
ステップ１で行った物件査定で、資産価値を金額にした場合の目安がわかりました。また、ステップ２で依頼先の不動産会社を選考する際、査定金額からどれだけ上積みできるか、また実際の下限はこの程度を見込んで欲しいなどアドバイスが得られたかと思います。
これらをもとに売却を決意したら、実際の売り出し価格を決定します。
場合によっては「売却」よりも「貸す」ほうが有利なケースがあるので、「貸す」という選択肢も一度検討することをおススメします。家や土地は愛着が深いもの。古い一戸建てやマンションだから…と言って諦めず、「売却」に迷いがあるなら、「賃貸で家を貸せないか」「土地を貸せないか」を不動産会社に相談してみてください。
リフォームを入れることで、考えている以上の賃料で家を貸すことができるかもしれませんよ。
「売却」を決めた場合は、周辺地域での「相場」を確認しておくことが重要です。
財産分与や相続による遺産分割・債務返済のためなど、早期売却を希望する場合でも、なるべく高い値段で売りたいですよね。
不動産会社を仲介すると、売却益にかかる税金や手続きについての相談も受けられるので安心です。
後になってから廃棄物の処理や住居の瑕疵でトラブルにならないよう、友人や知人に直接売却を決めている方も専門家である不動産会社へ一度は相談に訪れてみてはいかが？
注意したいポイント４
売買契約での金銭トラブルに注意
売主として売買契約で最も注意したいのは、やはり金銭トラブルです。
悪質な不動産業者の場合、仲介手数料が高額になったり、仲介手数料以外の費用を請求するケースが聞かれています。
仲介手数料は法令で定めれた「上限額」があり、また、仲介手数料は「成功報酬」にあたるため、不動産会社が請求できるのは売買契約が成立してからとなります。一般的には売買契約締結時に仲介手数料の５０％、引き渡し完了後に残金となる５０％を支払う、という流れが一般的です。
また、ローン返済を買主が予定していた場合、購入者（買主）がローンを組めず「売買契約の解除を申し出てきた」というトラブルが聞かれています。
契約項目に「ローン特約」が入っている場合、買主は手付金や違約金を払わずに売買契約を解除することができます。
確認する事項の多い売買契約書ですが、事前にしっかりと条項を確認して、万が一に備えましょう。
また経験豊富なスタッフのいる不動産会社は、過去のトラブルを教訓にリスク回避の方法を知っていてアドバイスを貰える場合が多々あります。
あらかじめ良くありがちなトラブル事例などの話を聞いておくと、心構えにもなりますね。
注意したいポイント５
引き渡しは最終ステージの始まり
いよいよ資産売却の最終段階「引き渡し」が終わると、「これで終わり」と安心し、その後に不動産会社から連絡が入ると予想外に驚かれる方もいらっしゃいます。
特に既存住宅（中古住宅）の売却では、購入者（買主）にとって引き渡し日は「始まり」にあたり、実際に住んでから不具合を見つけて保証を求めるケースが多々あります。
せっかく売却が終わったのに、保証に対応する・しないの揉め事や、不具合を修繕する場合でも費用が最終的にどれくらいかかるのかといった保証額の心配は、売主としてはできれば避けたいですね。
こういった事態に備えて、国では「既存住宅売買瑕疵保険」という保険制度を用意しています。
あらかじめ売却する家の検査を行い、検査に合格した場合は、後で見つかった瑕疵（不具合）を保険が支払ってくれるというものです。
検査に合格しなかった場合は、適用できるよう不動産会社がアドバイスや必要な施工について不動産会社から提案があるはず。
不安要素はなるべく解消して、すっきりと「売却後」の新しい生活に移りましょう。
まとめ
今回は最低限覚えておきたい5ポイントに絞り、物件売却の注意したい点を紹介しました。
不動産の売却をする方にとって一番望ましいのは、
「希望以上の値段で、適度な日数で売却ができ、しかも後のクレームがない。」これに尽きると思います。
WEBで何でも調べられる昨今ですが、全て個人で行うのはリスクが伴うもの。たとえAIを使っているとしても、データの裏にある複雑な意味や理由を紐解くには、経験や知識が豊富な不動産の道のプロの力は欠かせません。
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