不動産売買を個人間で行うには？メリットデメリット、注意点を解説！＜久喜　フジハウジング＞

不動産売買は個人間でも行えることを知っていますか？
多くの方が、不動産の売買＝不動産会社などに仲介を依頼するのが当たり前、と思っているかもしれません。

しかし、不動産の売買は不動産会社を介さずに個人同士で行うことも可能です。
不動産売買を個人間で行う最大のメリットは、仲介手数料を節約できる点です。

さらに、自分のペースで価格交渉や手続きを進められる自由度の高さも魅力です。しかし一方で、契約書の作成や登記の手続き、税金の申告など、専門的な知識や正確な対応が求められます。

少しのミスが大きなトラブルにつながることもあり、慎重な判断が必要です。

この記事では、不動産売買を個人間で行う場合の流れや必要書類、メリット・デメリット、注意点についてわかりやすく解説します。

「本当に自分でできるのか？」「専門家に頼るべきか？」と迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売買を個人間で行うことは可能か？

不動産売買は、個人間でも行うことが可能です。

不動産会社に仲介を依頼しなければならないという法律も無いため、特に親族間で不動産の売買を行う場合などは、仲介を依頼せずに取引を済ませるケースも多く見られます。

しかし、一般的に家や土地といった不動産を売買する際は、多くの方が不動産会社などの専門家に仲介を依頼します。

ではなぜ、仲介手数料を支払ってまで不動産会社を利用する方が多いのでしょうか？
その理由は、不動産の売買を安全・確実に進めるには、専門知識を持つプロのサポートが必要だからです。

個人間の不動産売買では、売却価格や契約条件の交渉、書類作成や法的手続きなど、複雑な工程を全て自分達で対応しなくてはならず、わずかなミスや認識のズレが大きなトラブルに発展してしまうリスクがあります。

これらのリスクを避けて安心・確実に売却活動を進めるには、不動産会社を介すことが賢明な選択と言えるでしょう。一方で、個人間の不動産売買に魅力を感じる方もいるかもしれません。

しかし、安易に進めるのではなく、まずは、個人で不動産売買を行う際の基本的な流れや必要書類、各種手続き、注意すべきポイントなどをよく確認しましょう。そのうえで、本当に自分達だけで対応できるのか、また得られるメリットがリスクに見合うものなのかを慎重に見極めることが大切です。

個人間での不動産売買のメリット

不動産売買を個人間で行う場合は、以下のようなメリットが得られます。

仲介手数料が不要

個人間で不動産売買を行えば、仲介手数料の負担が一切かかりません。
これは「売主」にとっての大きなメリットと言えます。

単に「手数料」と聞くと、そこまで大きな額に感じない方もいるかもしれません。

しかし、数百万、数千万円単位で取引される不動産の売買においては、その負担額はとても大きなものとなります。

仮に売買価格が3,000万円（税抜）の場合では、仲介手数料は下記のように算出されます。

3,000万円×3%+6万円+消費税（96万円の10％）＝105万6,000円［仲介手数料］

もしも不動産会社に仲介を依頼して契約が成立した場合、売主は不動産会社に上記の額（105万6,000円）を支払う必要がありますが、個人間売買の際にはこうしたコストがかからないことになります。

合わせて、買主側のメリットとして消費税が発生しないことが挙げられます。

消費税はあくまでも、「事業者が販売する物品やサービス」に課せられる税金で、売主が事業者に当たらない個人間の不動産売買において、消費税が課せられることもありません。このように個人間の不動産売買では、コストが削減できるため、売主・買主の双方にとってメリットがあります。

交渉や取引の自由度が高い

交渉や取引における自由度の高さも、個人間売買ならではの大きなメリットです。不動産会社に仲介を依頼する場合、価格交渉や条件のすり合わせ、スケジュール調整など、やり取りの多くは不動産会社を通じて行う必要があります。

そのため意思の伝達に手間がかかり、対応に時間がかかることも少なくありません。一方、個人間で不動産売買を行う場合は、これらのやり取りを自分たちのペースで直接進めることができます。

細かな条件の調整やスケジュールのすり合わせも柔軟に対応できるため、スムーズに取引を進めやすい点が魅力です。

特に、親族間での売買のように、売主と買主があらかじめ決まっているケースでは、こうした自由度の高さが大きな利点となるでしょう。

個人間での不動産売買のデメリット

一方で、個人間での不動産売買にはデメリットも存在します。

そのため、本当に個人で取引を行うべきかどうかは、メリット・デメリットの両方をよく理解したうえで、慎重に判断することが重要です。

トラブルが発生しやすい

個人間での取引、特に不動産のような高額な取引においては、わずかな判断ミスや知識不足が重大なトラブルを引き起こす可能性があります。不動産会社に仲介を依頼すれば、一連の流れをプロの目線でサポートしてくれるため、安心して進めることができます。

一方、個人間で不動産売買を行う場合は、物件の案内から価格交渉、契約書の作成、契約の締結、必要書類の収集に至るまで、すべての手続きを自分たちで行わなければなりません。

特に難しいのが契約書や重要事項説明書の作成です。

不動産取引には「契約不適合責任」と呼ばれる制度が存在し、契約内容と異なる欠陥が後から見つかった場合には、売主が損害賠償責任を負わなくてはなりません。

こうした点をよく理解せずに売買を進めた結果、仲介手数料を超える費用がかかってしまったということにもなりかねません。

価格設定が難しい

不動産の価格は、物件の立地や築年数、周辺環境、リフォームの有無、市場動向など、さまざまな要素を総合的に評価した上で算出する必要があり、個人で適正価格を見極めるのは簡単ではありません。

不動産会社を通して売却する場合は、これらの要素を専門家が客観的に分析し、過去の取引データや市場の動きに基づいた「根拠のある価格」が提示されます。

しかし、個人売買ではこうした分析が難しく、相場からかけ離れた価格設定になってしまうケースも見られます。

価格設定を誤ってしまうと、以下のリスクが生じます。

• 相場よりも高すぎる価格：買い手がつかず売却が長期化する（余計な維持費がかかる）
• 相場よりも安すぎる価格：売れたとしても損をする（本来得られるはずの利益を逃す）

さらに、実際の取引価格と市場価格に大きな乖離があると、税務署から「みなし贈与」と判断され贈与税の課税対象になるケースもあります。

これは買主にも売主にも影響を及ぼすため、非常にリスクの高い部分と言えるでしょう。

住宅ローン審査が通らない

不動産を個人で売買する場合、住宅ローンを利用できない、もしくは審査に通らない可能性が高くなります。

通常、住宅ローンを組む際には、金融機関より「不動産売買契約書」や「重要事項説明書」といった書類の提出が求められます。これらは、融資対象となる物件や契約内容を金融機関が正確に把握するために必要です。このうち「重要事項説明書」は、不動産会社などの宅地建物取引業者しか作成できない書類と法律で定められており、個人間売買では用意することができません。

そのため、金融機関によっては住宅ローンの申し込み自体を受け付けてもらえないケースもあるのです。不動産の購入＝住宅ローンを利用するもの、と考えている方にとっては想定外の事態を招く可能性があります。このようなリスクを避けるためには（特に買主が住宅ローンの利用を前提としている場合）、不動産会社を通じて取引を進めることが最善の選択と言えます。

個人間で行う不動産売買の流れ

ここからは、個人間で不動産売買を行うにあたり、売主としてどのような手順を踏むべきかをご紹介します。

１．相場の調査

適切な売却価格を設定するために、まずは売却予定の不動産が、実際の市場でどの程度の価格で取引されているのかを調査します。

以下のサイトなどを活用し、条件が類似する物件や、近隣物件の販売価格（実際の取引事例）を調べてみましょう。

【参考】国土交通省｜地価公示
【参考】国税庁｜路線価図・評価倍率表
【参考】レインズマーケットインフォメーション

なお、不動産価格は、経済状況や人口の推移、交通インフラの整備状況など、さまざまな外部要因の影響を受けて変動します。

特に今後開発が予定されている地域では、将来的に物件価値が上昇する可能性もあるため、相場の調査に加えて、地域の最新情報も併せて確認しておくことが大切です。

２．売却の事前準備

次に、内覧に向けて物件の整理整頓を行います。
片付けや掃除が行き届いた空間は、買い手に確実に良い印象を与えるものです。

できるだけ好条件で売却を進めるためにも、住まいの清潔感や開放感をアピールして、売却を有利に進めましょう。また、この段階で売買手続きに必要な書類を揃えておき、提出を求められた際にすぐ対応できるよう準備しておきます。

不動産の登記事項証明書（謄本）、公図、測量図などを確認し、記載内容に誤りがないかチェックします。対象不動産に私道や共有部分が含まれている場合は、それらの土地の権利関係についても確認が必要です。

３．売出し価格の設定

売却の準備を整えたところで、事前に調査した相場価格などを参考に、売り出し価格を設定します。個人間で不動産の売買価格を決めるにあたり明確な決まりはありません。ただし、デメリットでも解説したように、相場に見合った価格設定にする事が求められます。

４．買主探し

売却相手が決まっていない場合は、自分で買主を見つけなければなりません。
買主を探すには以下のような方法がありますが、関係性が希薄な第三者に売却するリスクについても慎重に考える必要があります。

• 物件前に「売物件」の看板を設置する
• インターネット上で物件情報を掲載・宣伝する
• 個人間売買のマッチングサイトを利用する

不動産仲介業者が関与しない個人間売買では、物件の調査や契約内容の確認が不十分になりがちであることから、取引後にトラブルが生じるリスクが高まります。

特に以下のようなケースでは無理に個人間売買を進めずに、専門家のサポートを受けることも検討しましょう。

• 買主が親族以外の第三者
• 信頼関係が構築できていない
• 売買代金の支払いに不安がある
• 買主が住宅ローンなどの融資を利用する予定である

５．価格交渉

買い手が見つかったら、次は売買条件や価格についての交渉に入ります。
個人間売買では、不動産会社の仲介がないため、価格設定や引き渡し時期、付帯設備の有無、契約条件などを当事者同士で直接すり合わせる必要があります。

交渉の内容は契約書に反映されるため、双方が納得できるよう丁寧に話し合いを進めることが大切です。また、口頭でのやり取りだけでは後々のトラブルにつながるおそれがあるため、合意内容は書面で記録しておくようにしましょう。

当事者間だけで価格の決定が難しい場合は、不動産会社による査定サービスを利用するのもおすすめです。

６．売買契約の締結

個人間売買であっても、法的な契約として成立するためには一定の手続きが必要です。売主と買主の間で価格や引き渡し条件など、すべての取引内容に合意が得られた段階で、正式に売買契約を締結します。

合意内容を明記した「不動産売買契約書」を作成し、両者が署名・押印を行います。
この際に注意したいのが印紙税の納付です。

不動産の売買契約書には、売買金額に応じた収入印紙を貼付し、消印を行う必要があります。これは個人間の取引でも例外ではなく、正しく納税しなければ法的効力に影響を及ぼす可能性があります。

契約書の内容について不安がある場合は、司法書士や行政書士などの専門家に確認を依頼することも検討しましょう。

７．決済と引渡しの実施

売買契約が締結された後は、いよいよ決済と物件の引渡しを行います。
一般的な流れは以下となります。

1. 買主：売買代金を指定口座へ振り込む
2. 売主：入金確認後、同日中に引き渡しを行う（この時に必要書類や物件の鍵などを渡す）
3. 売主：所有権移転登記を申請する

不動産の取引は金額が大きく、どちらか一方が先に義務を果たすことにはリスクが伴います。

そのため、通常では、登記申請書類はあらかじめ司法書士が確認・準備しておき、決済と登記を同時進行で確実に処理する体制が取られます。不動産会社や司法書士が間に入らないケースでは、トラブル回避のために決済・登記の手順についても明確に取り決めておくことが非常に重要です。

また、今回の売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合、売主は翌年に確定申告を行う必要があります。売却時期によっては確定申告まで1年近く期間が空くこともあるため、うっかり忘れることのないよう注意しましょう。

以上が、不動産の個人間売買の流れとなります。

不動産売買の必要書類

個人間で不動産売買を行う場合でも、法的な手続きは正式な不動産取引と同様に必要です。売買契約の締結や登記申請のために、以下の書類を作成・用意しましょう。

【作成する書類】

• 売買契約書

　売買の対象物件、売買代金、支払時期、引渡し日、対象面積などの基本事項を明記します。
　⇒インターネットでダウンロードできる「契約書ひな形」を利用すると便利です。

【売主・買主が各自で用意する書類】

■ 売主が用意する書類

• 土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報
• 登記簿謄本（全部事項証明書）
• 公図・測量図・建物図面など
• 固定資産税課税証明書
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 建築確認通知書や検査済証（建物がある場合）
• 境界確認書、耐震診断書、地盤調査報告書、住宅性能評価書など（実施していれば）
• マンションの場合：管理規約、管理組合の総会議事録、パンフレット、大規模修繕計画など

■ 買主が用意する書類

• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 領収書（売主からの代金受領証として）
• 振込票のコピー（売買代金支払いの証拠として）

個人間での不動産売買についての注意点

不動産の個人間売買には、十分な知識と準備が求められます。
ここでは、特に注意すべき代表的なトラブルや、その予防策についてご紹介します。

決済についてのトラブル

個人間売買の場合、このタイミングのズレによって「代金を払ったのに登記されない」「鍵を渡したのに入金がない」といったトラブルが発生することもあります。

安全な取引を行うためには、売主・買主双方でしっかりと手順を確認し、可能であれば司法書士など専門家の立ち会いを依頼すると安心です。

契約内容の確認不足によるトラブル

売買契約書の作成は個人でも可能ですが、専門的な内容が多く、見落としがあると大きなトラブルにつながります。

売買対象面積・境界の取り扱い・付帯設備の有無・引渡し日・瑕疵（かし）責任の範囲など、明確に記載しておかないと、後々の「言った・言わない」の争いになることも考えられます。

贈与税の発生トラブル

親族間で不動産を売買する場合、「通常よりも大幅に安い価格」での売却が行われることがあります。このような場合、税務署から「実質的には贈与」と見なされ、贈与税が課される可能性があります。

売買契約書に適正な価格を記載していても、実際の相場との差が大きいと問題になることがあるため、価格設定には注意が必要です。

専門家のサポートで不安を解消

不動産の個人間売買では、仲介手数料の節約や自由な交渉ができるなどの魅力がありますが、そこには当然リスクも存在します。契約書の内容や登記手続き、税務対応など、少しのミスが大きな損失やトラブルにつながる可能性もあります。

少しでも不安がある方は、司法書士や行政書士、税理士などの専門家に適宜サポートを依頼しながら、慎重に取引を進めることをおすすめします。

まとめ

不動産会社を介さずに、個人間で不動産売買を進めることで、仲介手数料を節約できたり、自分のペースで交渉や手続きを進められたりといったメリットがあります。

しかしその一方で、住宅ローンが利用しにくいといった制約や、書類の準備や契約内容の確認、登記や税金の手続きなど、やらなければならないことも多く、想像以上に負担が大きくなることもあります。

また、小さなミスが大きなトラブルにつながる可能性もあるため、慎重な対応が求められます。少しでも不安を感じたときは無理をせず、司法書士や税理士、不動産会社などの専門家に相談するのがおすすめです。

安心して取引を進めるためにも、「自分でできること」と「プロに任せるべきこと」をしっかり見極めながら、丁寧に不動産売買を進めていきましょう。

関連記事