不動産取得税とは？いくらかかるか計算方法や軽減措置について解説

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際に一度だけ課せられる税金です。

納税先は不動産の所在する都道府県で、不動産を取得後に送られてくる納税通知書にて支払いをします。
不動産取得税は「固定資産税評価額×税率」で算出できますが、事前に税の軽減措置の申請を行うことで、大幅な節税が可能です。

本記事では、新築住宅や土地などケースごとに異なる不動産取得税の計算方法や税率、さらに節税に役立つ軽減措置の内容や適用されるために必要な条件、申請方法などについてわかりやすく解説します。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、建物や土地などの不動産を取得した際に課せられる税金です。

毎年課税される固定資産税とは異なり、あくまでも不動産の「取得」について課される税金なので支払いは一度きり、という特徴があります。
不動産取得税の納税先は取引された不動産の所在する都道府県となります。

課税対象となる具体的な土地と建物（家屋）は以下の通りです。

土地に該当するもの：田んぼ・畑・住宅地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野など
建物（家屋）に該当するもの：住宅・店舗・工場・倉庫など

また、土地と建物それぞれに課税されるという点も特徴です。

例えば土地付きの一戸建て住宅を購入した際は、土地と建物の分それぞれに課税され、どちらの分も支払うという仕組みになっています。

もともと持っている土地に家を建てた、という場合では今回取得した建物の分だけに税が課せられるため、すでに支払い済みである土地の分の不動産取得税を再び納税するという事はありません。

不動産取得税の計算方法と税率

不動産取得税は「固定資産税評価額×税率（4％）＝不動産取得税」という計算式で求めることができます。計算の元となる値は実際の不動産購入価格ではなく、「固定資産税評価額」となる点に注意が必要です。

一般的に不動産購入価格の約70％程度が評価額となります。
（例：4,000万円で購入した建物であれば約2,800万円が評価額）

そしてさらに、住居用の土地・建物を取得した場合は次のように計算方法が変わります。

≪住居用の土地・建物を取得した場合≫

税率が3％となる。

※税率は原則、固定資産税評価額の4％と設定されていますが、「住居用」として取得した場合は土地・建物共に税率は3％に変更されます。

宅地及び宅地評価された土地は固定資産税評価額が2分の1に減額される。

※「宅地」とは、現在建物が立っている土地、もしくは建物の敷地のために使われる土地のことを指します。

上記3点を踏まえると住居用の土地・建物を取得した際の不動産取得税は以下の式で求める事ができます
※2024年3月31日までに取得したものに限り適用されるという条件があります。

計算例

例として、新築一戸建ての不動産取得税を計算してみましょう。
※ここでは一戸建てを新築した際に適用されることの多い特例、軽減措置も含めて計算します。

≪土地の不動産取得税≫

不動産取得税額は［2,500万円×1/2×3%＝375,000円］という計算で求められます。
※宅地は評価額が2分の1に減額されます。

後ほど詳しくご説明しますが、本件の場合は下記の控除が適用になります。

（1,250万円÷120平方メートル）×200平方メートル×3％＝625,000円（控除額）
よって375,000円－625,000円＝０円　土地の不動産取得税額は0円です。

≪建物の不動産取得税≫

建物の不動産取得税は本来［固定資産税評価額1,500万円×3％］という式で求められますが、本件の場合は「新築住宅」かつ「長期優良住宅」です。

そのため、こちらも後ほど詳しく解説しますが、固定資産税評価額から1,300万円が控除されます。

本件の場合：（1,500万円－1,300万円）×3％＝60,000円
よって建物の不動産取得税額は60,000円です。

最終的な不動産取得税額は土地と建物合わせて60,000円となります。
軽減措置が適用されたことで土地に対しての税375,000円がまるごと控除されており、大幅に節税できたことがわかります！

不動産取得税の軽減措置

ここからは、不動産取得税の軽減措置やその他の控除について不動産の種類ごとに分けて内容や条件など詳しく解説します。

新築住宅の場合

新築住宅に対しての軽減措置は以下のとおりです。

≪軽減措置の内容≫

固定資産税評価額から1,200万円を控除

1戸あたりの床面積が50㎡～240㎡の範囲であれば、固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。

例えば固定資産税評価額が4,200万円だった場合は控除額1,200万円が差し引かれて3,000万円が課税対象となります。

さらに、「長期優良住宅」として認定された新築住宅は控除額が100万円上乗せされて、1,200万＋100万＝1,300万円の控除を受けることができます。

税率を3％に軽減

「住宅」として取得した建物に対しては、3％（本来は4％）とする軽減税率が適用されます。

≪適用要件≫

• 2024（令和6）年3月31日までに取得した建物。
• 取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅であること。
• 延べ床面積が50㎡以上240㎡以下。（延べ床面積には物置や車庫、マンションの共用部分なども含む）

中古住宅の場合

中古住宅の軽減措置は、築年次ごとに定められた額を建物部分の固定資産税評価額から控除するという仕組みになっています。

控除額は建物の建年月によって異なります。
例）住宅取得日2000年1月1日

固定資産税評価額が4,200万円だった場合は控除額1,200万円が差し引かれて3,000万円が課税対象となります。

▼参考：埼玉県　不動産取得税の軽減制度（既存（中古）住宅の場合）

https://www.pref.saitama.lg.jp/a0209/z-kurashiindex/z-2-9b.html

新築年月日	控除額
1997年4月1日以降	1,200万円
1989年4月1日〜1997年3月31日	1,000万円
1985年7月1日〜1989年3月31日	450万円
1981年6月30日〜1985年6月30日	420万円

※ 昭和56年12月31日以前に新築された住宅の控除額は、県税事務所に問合せが必要です。

軽減措置を適用するためには以下の要件を満たした中古住宅である必要があります。

≪適用要件≫

• 取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅であること。
• 取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅であること。
• 延べ床面積：50㎡以上〜240㎡以下（延べ床面積には物置や車庫、マンションの共用部分なども含む）
• 昭和57年1月1日以降に新築された物件、なおかつ建築士等の証明書（住宅の取得の日前2年以内に調査を行ったものに限る。）により新耐震基準を満たすと証明されたもの。

中古住宅でも新築住宅の場合とほとんど同じ控除の内容と適用要件です。

違う点としては、
・築年数ごとに控除額が変動する
・新耐震基準を満たしている証明が必要
・長期優良住宅での控除が無い
この3点が挙げられます。

土地の場合

住宅用の土地を取得した場合、以下の要件を満たす住宅が建っている場合に限り（今後建てる・取得する予定でも可）、軽減措置が適用されます。

≪適用要件≫

• 取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅。
• 延べ床面積：50㎡以上〜240㎡以下（延べ床面積には物置や車庫、マンションの共用部分なども含む）
• 昭和57年1月1日以降に新築された物件、なおかつ建築士等の証明書（住宅の取得の日前2年以内に調査を行ったものに限る。）により新耐震基準を満たすと証明照明されたもの。

≪適軽減措置の内容≫

下記のいずれか多い額が不動産取得税の税額から控除される仕組みになっています。

• （1）4万5,000円
• （2）土地1㎡m2当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍（200㎡m2が限度）×税率（3％）

≪その他の注意点≫

マイホームを建てる際は、必ずしも土地付きの家をセットで購入するとは限りません。

もともと持っている土地に後から家を建てる場合や、反対に後から土地を取得する、というケースも考えられます。

そのように建物と土地を購入するタイミングが同じではない場合、建物を建てる時期によっては不動産取得税の軽減措置が受けられなくなる可能性があるため注意が必要です。

以下、適用されるために必要な条件をまとめたので合わせて確認しましょう。

新築住宅用敷地

• 住宅と一緒に土地を取得する場合：築1年以内に住宅を取得すること
• 住宅より先に土地を取得した場合：敷地の取得日から3年以内に住宅を新築すること
• 住宅より後に土地を取得した場合：敷地の取得日前1年以内に住宅を新築すること

中古住宅用敷地

• 住宅より先に土地を取得した場合：敷地の取得日から1年以内に住宅を取得すること
• 住宅より後に土地を取得した場合：敷地の取得日前1年以内に住宅を取得すること

※家を建てる場合は土地と建物セットで購入するというケースが多いですが、このように住宅を取得する時期によって軽減措置が受けられるかどうかが変わってくるということを念のため覚えておくようにしましょう！

マンションの場合

マンションの軽減措置は新築・中古住宅、土地の軽減措置と同じ内容で、適応条件に関しても同じです。

新築マンション：新築物件及び土地の軽減措置と同じ

中古マンション：中古物件及び土地の軽減措置と同じ

※不動産取得税はあくまでも不動産を「取得」した際に課せられる税なので、マンションの所有権を取得した場合に課税対象となります。

したがって「賃貸マンションに住む」というだけの場合は課税の対象外となります。

軽減措置を受けるための手続き

これらの軽減措置を受けるためには、管轄の都道府県税事務所へ自ら申請を行う必要があります。

【不動産取得税の申告方法】

１）不動産の取得後に「不動産取得税申告書」や「不動産の取得申告書」を管轄の都道府県税事務所に提出する。
※申告用紙は税事務所窓口で受け取るか、各税事務所のホームページからダウンロードすることができます。

２）上記書類を提出する際、不動産取得税軽減措置の適用を受ける旨も併せて申告する。
不動産取得税は、不動産を取得後30日以内などに登記をするのであれば、多くの都道府県で申告は不要とされており、申告をせずとも最終的には各都道府県から納税通知書が届くとされています。

しかし、軽減措置の適用を受けるためには基本的に不動産の「取得日（建物の登記をした日）」から約30日以内（都道府県ごとに異なる）に税事務所へ申告しなければならないとされています。

中には、忘れていた場合であっても納税前に気付いたタイミングで税事務所へ連絡して申請し直すことで軽減措置を受けられた、という声も聞かれますが、あくまでも最終的には自分自身で申請しなければ軽減措置は受けられないものとなっています。

適切に軽減措置を受けるためには忘れずに期限までに申請するようにしましょう。

不動産取得税はいつ支払う？

不動産取得税の申告書類提出後に都道府県税事務所から納付書が届くので、納付期限までに納税します。
支払期日は通知書が届いてから概ね1ヶ月以内となります。

※軽減措置によって納税額が0円となった場合には納付書は届きません。

なお、不動産取得税の納付書が届くタイミングは取得した不動産や都道府県によって異なります。

新築住宅はいつ支払うか

一般的に、新築住宅を取得（登記）した年の翌年4月に納税通知書が届くケースが多いです。
タイミングによっては建物の取得から半年～1年以上後に納税通知書が届く場合もあるため、うっかり納税を忘れることのないようにしましょう。

都道府県によっては納税通知書を送付する前に「不動産取得税の課税のお知らせ」といった事前通知がハガキで届くこともありますよ。

中古住宅や土地の場合はいつ支払うか

一般的に、中古住宅や土地の場合は不動産を取得した日からおおよそ2～3ヶ月後には納税通知書が届きます。

そのため新築住宅と比べて早いタイミングで納付することになります。

不動産取得税の支払い方法

不動産取得税の支払い方法は自治体ごとに様々な方法が定められています。

最近ではアプリ決済やインターネットを通してクレジット決済が利用できる自治体が増えているため、以前と比べて支払いに手間がかからなくなってきたといえます。

支払い方法は各税事務所のホームページや納付書で確認することができます。

自分に合った支払い方法が選べるのはとても便利ですね！

まとめ

不動産取得税とは、建物や土地などの不動産を購入した際に一度だけ課せられる税金です。
住居用の建物と土地の場合は「固定資産税評価額×税率（3％）＝不動産取得税」という計算式で算出できます。

不動産取得税には不動産の種類ごとにそれぞれ条件や内容の異なる税の軽減措置があり、積極的に活用することがおすすめです。

例えば新築住宅では、条件を満たせば評価額から1,200万円（長期優良住宅なら1,300万円）を控除できるなど、大幅な節税ができる制度となっています。

軽減措置を受けるためには、不動産の取得後30日以内に都道府県税事務所に自ら申請する必要があるため、忘れないように注意が必要です。

今後、マイホームなど不動産を購入する際には、本記事でご紹介した軽減措置を上手に活用し、賢く節税しましょう！