【2025年】中古マンション購入で後悔しないための７つの注意点とチェックリスト

「立地も広さも理想的、価格も予算内。これはもう“買い”かも？」
ちょっと待ってください。その中古マンション、本当に“買ってよかった”と思える物件でしょうか？

新築よりも価格を抑えて購入でき、人気が高まりつつある中古マンションですが、そのぶん「事前チェックの甘さ」で後悔する人が後を絶ちません。

この記事では、久喜エリアを中心に不動産を扱うプロの視点から、2024〜2025年の最新事情を踏まえた「後悔しないためのチェックリスト7選」をお届けします。

チェック1：管理費と修繕積立金は将来まで見通せているか？

中古マンション購入時、最も見落とされやすいのが毎月発生する「管理費」「修繕積立金」の負担です。築年数が古い物件ほど、今後の修繕予定や負担増リスクが高くなります。

特に2025年以降は、資材費・人件費の高騰により、大規模修繕の費用が従来より大幅に上がる可能性があります。修繕計画が甘いマンションでは、急な値上げや一時金の徴収が起こることも。

購入前には必ず以下を確認しましょう：

• 管理費・修繕積立金の現在の金額と過去の変動履歴
• 長期修繕計画の有無と内容（予定工事と費用見積もり）
• 管理組合の財政状況（滞納率や積立金残高）

“安く買ったはずが、住んでからの出費がかさむ”という事態を避けるためにも、定期的な積立が行われているかをチェックしてください。

チェック2：耐震性と築年数、安心して住める構造か？

「築年数は浅いから大丈夫」…そう思いがちですが、重要なのは「構造的な耐震性」です。

日本では1981年6月に耐震基準が大きく改正され、それ以前の「旧耐震基準」で建てられたマンションは、現在の地震リスクを十分に考慮していない設計の可能性があります。

確認すべきポイントは以下の通りです：

• 築年：1981年6月以降なら「新耐震基準」対応
• 構造：鉄筋コンクリート造（RC）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）が望ましい
• 耐震診断の有無と内容（古い物件では診断結果の提示を求めましょう）

最近では、耐震補強を済ませた旧耐震マンションも増えていますが、補強の内容や費用負担の履歴も確認すべきです。

チェック3：価格の妥当性と相場とのズレはないか？

中古マンションは一物一価。似た条件の物件でも価格が大きく異なることがあります。購入前に必ず「相場」と「価格の根拠」を把握しましょう。

確認すべき具体ポイント：

• 同じエリア・駅距離・築年数の成約事例と価格を比較する
• リフォーム込みの価格かどうか（表面上の価格だけ見て判断しない）
• 売主が不動産会社か個人か（利益や仲介手数料に違いが出る）

とくにリノベ済みマンションは、物件価格にリフォームコストが上乗せされています。リフォーム内容に納得できるか、仕様は自分好みに合うかも含めて判断しましょう。

チェック4：将来的に売却・賃貸できる資産か？

自分が住む前提で選んだ物件でも、将来のライフステージによっては「売る」「貸す」可能性も十分あります。そのとき、スムーズに売却・賃貸できる「流動性の高い物件」かどうかは非常に重要です。

資産価値を保ちやすい条件：

• 駅近（徒歩10分以内）
• 周辺にスーパー・学校・病院などの生活インフラが整っている
• ファミリー向けの間取り（2LDK〜3LDK）
• 管理状態が良好（共用部分の清掃や掲示物の整頓状況で判断）

逆に、バス便や築古・エレベーターなし物件などは、売却に苦労するケースもあります。購入後の出口戦略を見据えた選定が重要です。

チェック5：住宅ローン減税などの制度対象か？

2024〜2025年時点で、中古マンション購入においても使える「住宅ローン減税」や「こどもエコすまい支援事業」などの補助金制度がありますが、それぞれに対象要件があります。

例：住宅ローン減税の主な条件

• 床面積50㎡以上（合計所得2,000万円以下の場合は40㎡以上）
• 登記簿上の築年数が25年以内（耐火建築物）または耐震基準適合証明書付き
• 購入後、自ら居住すること（投資用は不可）

省エネ基準を満たさない物件や、フルリフォームが必要な築古マンションでは減税対象外となる場合もあるため、購入前に「制度の適用可否」を必ず確認しましょう。

チェック6：住民トラブルや管理組合の運営状態に問題はないか？

マンションは共同生活。管理組合の雰囲気や住民同士の関係性も、快適な暮らしを左右します。

現地見学では以下の点もチェックを：

• 掲示板の内容（トラブル対応や注意書きの多さ）
• ゴミ置き場や共用部の清掃状況
• 管理人の対応や勤務時間
• 管理組合の活動内容（総会議事録の閲覧も可能なら確認）

見えにくい部分ですが、入居後に「住みにくい」と感じやすい要因でもあります。時間帯を変えて複数回訪れるのもおすすめです。

チェック7：専有部分と共有部分、リフォーム可否と制限を確認したか？

中古マンション購入後、「思っていたリフォームができなかった」という後悔も多くあります。マンションには管理規約があり、工事の制限があるケースもあります。

確認すべき事項：

• 壁や床の張替えに制限はないか？
• 水回りの位置変更は可能か？（配管の位置に注意）
• サッシや玄関ドアの変更は共有部分に該当するため不可のケースが多い

さらに、リフォーム費用の概算も含め、トータルコストで考えることが大切です。

【自己診断チェックリスト】

以下の項目に一つでも「はい」と答えた場合は、注意が必要です。

• 管理費や修繕積立金が相場より高い／安すぎる
• 管理組合の活動内容が開示されていない、または機能していない
• 耐震基準（1981年以降）を満たしていない、あるいは構造が不明
• ゴミ出しルールやペットの可否など、生活に関わる規約が確認できていない
• 築年数に比べて外壁や共有部分の劣化が目立つ
• 周辺に空き室が多い、または賃貸ばかりで定住率が低い
• 近隣に騒音・治安の不安がある（実際に現地へ行って確認を）
• 将来的な売却時の想定価格を試算していない

マンションは「価格」「間取り」「駅距離」だけで決めるのではなく、こうした見えにくい部分を丁寧にチェックすることで、リスクを避けられます。

購入相談のご案内

もし中古マンション購入に不安を感じたら、是非プロにご相談ください。

現在、久喜エリアを中心に「購入検討中のマンションが“失敗候補”に当てはまっていないか？」をプロが無料で診断するサービスを行っています。

間取り図や物件概要を送るだけで、耐震性、管理体制、将来の資産価値などをフィードバックいたします。

「買っていい物件かどうか、客観的な意見がほしい」　そんな方は、ぜひ無料診断をご活用ください。

戸建てという選択肢もあり？

中古マンションを検討する中で、「本当にマンションが自分に合っているのか？」と悩む方も少なくありません。特に、修繕積立金や管理費などのランニングコスト、生活ルールの縛りを考えると、戸建て住宅が合っている方も多くいらっしゃいます。

たとえば以下のような方は、一度戸建ても視野に入れてみることをおすすめします。

• 月々の支払いはそこまで増やさずに、広さや自由度を求めたい
• ペットを自由に飼いたい／DIYや庭いじりを楽しみたい
• 子育て世代で、上下階の音を気にせず暮らしたい
• 管理規約に縛られず、自分のペースで住みたい
• 将来的に二世帯・三世帯同居などの可能性がある

実際に戸建て購入を検討する場合は、「新築」だけでなく「中古戸建＋リフォーム」という選択肢もあります。

以下の記事では、中古戸建てを選ぶ際の注意点を詳しく解説しています。

マンションと戸建ての比較は、ライフスタイルと将来設計に応じた「暮らしの選び方」に直結します。今後の暮らしにフィットした物件選びをするためにも、一度目を通してみてください。

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もっと得する方法を知りたい方へ

ここまで、中古マンションを購入する際に「後悔しないために知っておくべき７つのポイント」を紹介してきました。購入時の価格だけでなく、将来の資産性、管理状況、耐震性、税制優遇まで、見るべきポイントは多岐にわたります。

そしてもう一つ、忘れてはならないのが「制度を活用して得すること」です。

補助金・減税制度をうまく使えば、最大400万円以上の差に

現在（2024〜2025年）、中古住宅購入に関連する補助金や減税制度は過去最大級に拡充されています。たとえば、次のような制度が利用可能です。

• 住宅ローン減税（最大13年間、最大控除額400万円超）
• こどもエコすまい支援事業（リフォーム含む最大60万円）
• すまい給付金（収入に応じて最大50万円）
• 不動産取得税の軽減措置
• 登録免許税や固定資産税の優遇

これらの制度は「適用条件」が非常に細かく、知らなければ受け取れないケースも多くあります。特に中古住宅の場合、築年数や面積、耐震基準の有無などで判断が分かれるため、正しい情報を元に判断することが重要です。

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